Loi Pinel Plus à Marseille (13) : fonctionnement, conditions et conseils
Comment fonctionne la loi Pinel Plus à Marseille ?
Marseille et ses 861 635 habitants connaissent une démographie croissante d’année en année. C’est pourquoi elle fait partie des métropoles de France particulièrement concernée par les dispositifs de défiscalisation de programmes immobiliers neufs. De plus en plus sollicitée par les locataires, la ville de Marseille peut compter sur la loi Pinel Plus depuis le 1er janvier 2023 pour répondre à la tension locative particulièrement importante dans la cité phocéenne. Destinée à cohabiter avec la loi Pinel pour qui les taux de défiscalisation baissent cette année, la loi Pinel Plus permet de continuer à bénéficier des taux de défiscalisation maximum en contrepartie de nouvelles conditions de constructions et la restriction du zonage aux secteurs Abis, A et B1.
Marseille étant située en zone A, elle bénéficie des avantages de la loi Pinel Plus. Étroitement lié au fonctionnement de la loi Pinel, Pinel Plus se cantonne à l’acquisition d’un appartement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et à la mise en location minimale de 6 ans sans interruption sur le marché. L’acquéreur s’engage, lors de sa première déclaration fiscale, sur la durée de location pouvant s’effectuer sur 6, 9 ou 12 ans. De son côté, il bénéficie pour la même durée d’un abattement fiscal corrélé à la durée de la location, de 12 %, 18 % ou 21 % du montant total de son investissement selon le cas. L’investissement locatif en Pinel Plus permet aux contribuables d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt.
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Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel Plus à Marseille ?
Les investisseurs souhaitant se lancer dans un projet Pinel Plus à Marseille devront respecter leur engagement locatif selon la durée de leur choix, comprise entre 6, 9 ou 12 ans. L’application de la défiscalisation s’effectue sur un montant maximal d’investissement de 300 000 € ou 5 500 €/m² et ne doit pas dépasser l’acquisition de deux appartements par an. Le propriétaire a l’obligation de mettre son bien à la location dans les 12 mois suivant la réception des clés de l’appartement et ce, durant la totalité de son engagement auprès du dispositif Pinel Plus, contre quoi il perdrait son avantage fiscal.
Les nouvelles conditions de location avec la loi Pinel Plus
Pour se différencier du dispositif Pinel classique et limiter l’impact environnemental de la construction de nouveaux logements en France, la loi Pinel Plus impose de nouvelles règles de construction au service du climat et de la qualité de vie de ses habitants. L’objectif est double, améliorer le parc locatif et diminuer la consommation thermique du logement en France. Cependant, les biens situés dans les 38 quartiers prioritaires de Marseille ne sont pas soumis aux nouvelles normes environnementales de la loi Pinel Plus. Ils pourront continuer à bénéficier du taux plein de défiscalisation grâce à leur emplacement et à l’application des conditions de confort du logement uniquement.
La règlementation Pinel Plus impose donc les critères de confort suivants :
- Des appartements traversants à partir des T3 ;
- La présence d’un extérieur de type balcon ou terrasse pour les T3 et plus ;
- Le bien doit se situer dans les zones Abis, A et B1 ;
- Chaque typologie d’appartement doit respecter une taille au m² minimale :
| Typologie du bien | Surface minimale à respecter | Surface minimale des annexes (extérieur) |
|---|---|---|
| T1 | 28 | 3 m² |
| T2 | 45 | 3 m² |
| T3 | 62 | 5 m² |
| T4 | 79 | 7 m² |
| T5 | 96 | 9 m² |
La loi Pinel Plus impose également des réglementations environnementales pour l’éligibilité des biens :
- L’application du label E+C- et l’obtention d’un DPE classé A pour les projets ayant déposé leur permis de construire avant le 1er janvier 2022, concernant les appartements acquis neufs ou en VEFA en 2023 et 2024 ;
- Respect de la norme RE2020 pour les biens acquis en 2023 et dont le permis de construire aurait été déposé après le 1er janvier 2022 ;
- Présentation d’un DPE classé A et respect de la norme RE2020 concernant les biens acquis en 2024 dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022 ;
- Le respect de la norme énergétique classée A ou B au DPE : pour les logements acquis en 2023 ou 2024 avec des travaux de rénovation.
Quelles sont les conditions de location du Pinel Plus à Marseille ?
Étant située dans une zone locative tendue, la ville de Marseille fait partie des métropoles pour lesquelles la location en Pinel Plus est encadrée par des plafonds de loyers et de revenus des locataires. Cette stratégie gouvernementale permet d’augmenter le nombre de logements en location dans la ville phocéenne, tout en permettant aux candidats les moins avantagés financièrement de bénéficier d’une réduction de loyer. Les bailleurs en Pinel Plus à Marseille sont tenus d’appliquer le plafonnement des loyers de la zone A durant l’intégralité de leur engagement locatif (6,9 ou 12 ans.) Les futurs occupants du logement devront louer le bien en tant que résidence principale et ne pas dépasser les revenus fiscaux basés sur la déclaration N-1 et N-2 pour pouvoir être éligible à la location Pinel Plus.
Le plafond de loyer Pinel Plus à Marseille en 2023
Étant situé en zone A, le plafond des loyers Pinel Plus à Marseille est de 14,03 € du m² en 2023 et sera révisé chaque année à la même date. Le respect de son application est strictement obligatoire, sous peine d’amende et d’interdiction de louer en profitant des conditions de défiscalisation du dispositif Pinel Plus.
Les plafonds de ressources Pinel Plus à Marseille en 2023
Dépendant du nombre de personnes composant le foyer fiscal du locataire, le plafond des ressources en Pinel Plus à Marseille doit être vérifié par le propriétaire avant toute signature de bail, au risque de compromettre sa réduction d’impôt. Cette condition de location pour un appartement en Pinel Plus permet de réserver les biens aux personnes les plus modestes. Voici la grille des revenus autorisés pour la location d’un appartement en Pinel Plus en zone A, à Marseille en 2023 :
| Composition du foyer fiscal | Montant total des ressources |
|---|---|
| Personne seule | 43 475 € |
| Couple | 64 976 € |
| Personne seule ou un couple avec 1 personne à charge | 78 104 € |
| Personne seule ou un couple avec 2 personnes à charge | 93 556 € |
| Personne seule ou un couple avec 3 personnes à charge | 110 753 € |
| Personne seule ou un couple avec 4 personnes à charge | 124 630 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 886 € |
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Marseille ?
Deuxième plus grande ville de France, premier port de l’hexagone et site touristique incontournable de la côte d’Azur, Marseille fait pourtant partie des grandes métropoles les moins chères sur le marché immobilier malgré son potentiel urbain, environnemental et géographique exceptionnel.
Durant la flambée des prix de l’immobilier en France ces 5 dernières années, la ville de Marseille, de son côté, a tempéré la montée du marché. C’est pourquoi de nombreux investisseurs se penchent sur des projets locatifs à Marseille, à la recherche d’une rentabilité locative élevée. Particulièrement dynamique, la ville accueille de nouveaux projets immobiliers neufs novateurs, comme les écoquartiers fleurissant dans les quartiers montants de Marseille.
Avec un prix immobilier moyen de 3 704 € du m² à la vente, Marseille se situe bien en dessous des 10 000 € du m² affichés à Paris ou des 5 277 € du m² à Lyon. Le potentiel d’investissement à Marseille est très intéressant au vu des prix pratiqués par la cité phocéenne, mais également de la tension locative qui ne cesse de s’accroître dans la métropole. De plus, Marseille dispose d’un grand potentiel en termes de plus-value, permettant de réaliser une rentabilité locative supérieure aux autres grandes métropoles de l’hexagone.
Où investir à Marseille en Loi Pinel Plus ?
La ville de Marseille comprend 16 arrondissements pour une superficie de 3 150 km² et 1,8 million d’habitants. Perpétuellement en évolution, la cité phocéenne engage de nombreux projets de construction et de rénovation en faveur de son dynamisme économique et social.
Ville culturelle et touristique par excellence, Marseille s’attache à soigner ses infrastructures indispensables au quotidien de ses habitants. Cette mouvance permet au marché immobilier de porter de nombreux projets novateurs, comme c’est le cas pour le quartier Euromediterrannée 1. Implanté sur un ancien quartier ouvrier de Marseille, c’est une transformation progressive que connaît le secteur Euromediterrannée 1 depuis 2013. Bureaux, commerces, sans oublier son accessibilité via les lignes de tramway 2 et 3, font de ce secteur un des quartiers montants de Marseille où investir. Les promoteurs ne cessent de proposer des projets d’immobilier neuf pour répondre à la demande de logements qui afflue dans le quartier, notamment ciblé par une population de jeunes actifs.
Dans la lancée, l’Euroméditerranée 2, s’étendant dans le secteur nord de Marseille, profite d’une recrudescence de constructions neuves développées autour d’un projet urbain basé sur le développement durable. Création d’un parc de 14 hectares, renouvellement de l’énergie du quartier grâce à sa proximité avec la mer, ce secteur fait la promesse d’un quartier d’avenir à Marseille, particulièrement prisé par les investisseurs immobiliers locatifs.
Et si la dynamique des écoquartiers se multiplie à Marseille, c’est sans compter sur le quartier Allar, implanté au nord de la ville. 170 hectares de terrains de jeux s’offrent aux promoteurs immobiliers chargés d’imaginer la vie future de plus de 4 000 nouveaux habitants. Bureaux, commerces, services et habitations voient le jour dans cette « EcoCité » de Marseille depuis 2016.