Peut-on investir dans une SCPI en Pinel en 2024 ?

SCPI Pinel : définition

L’investissement en SCPI Pinel permet aux investisseurs locatifs dans le neuf ou rénovés en zone tendue, de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur l’engagement de la durée locative prise en charge par la société de gestion. Identique à celle d’un bien immobilier traditionnel, le montant de la réduction d’impôt Pinel en SCPI s’applique en fonction de la durée de location choisie.

La société de gestion s’occupe de trouver les financements (particuliers) et de les placer dans des projets immobiliers. Elle s’occupe également de la gestion courante et, bien sûr, de la redistribution des loyers et des avantages fiscaux éventuels, à l’image de la défiscalisation SCPI en Pinel.

Pour officialiser une SCPI, il faut établir une note d’information à destination de l’autorité des marchés financiers. Cette dernière doit y apposer son visa pour autoriser la société civile de placement immobilier à faire appel à l’épargne des contribuables.

Il existe deux sortes de SCPI :

1. La SCPI en capital fixe définit dans ses statuts un plafond de capital, qui sera alimenté par à-coups jusqu’à l’atteindre. Si un associé souhaite se retirer, il doit trouver un investisseur qui rachètera ses parts : le capital ne varie pas.
2. La SCPI à capital variable fonctionne différemment. Si des limites existent – haute et basse – le capital peut, comme le nom l’indique, varier lors du départ ou de l’arrivée d’un investisseur.

Dans le cas d’une défiscalisation SCPI en Pinel, la réduction est appliquée aux mêmes conditions que pour un contribuable “classique”, qui investirait ses propres deniers. En revanche, elle s’applique sur les parts propres à chaque associé uniquement. En contrepartie, ces derniers s’engagent à conserver leurs parts tout au long de la durée locative choisie.

Quels sont les avantages d’investir SCPI Pinel ?

Avec la SCPI Pinel, la réduction d’impôt se base sur les mêmes montant que pour un particulier mais aussi sur le nombre de parts détenues par l’investisseur. À partir de la première année d’achat de parts SCPI Pinel, la réduction d’impôt est appliquée selon les décotes suivantes :

• 12% de réduction d’impôt pour 6 ans de location, dans une limite d’investissement de 36 000 €
• 18% de réduction pour 9 ans, pour un achat à hauteur maximale de 54 000 €
• 21% pour 12 ans de location, pour un investissement maximum de 63 000 €

Investir en SCPI Pinel permet de diminuer le montant d’achat immobilier de départ, avec des tickets d’entrées de parts démarrant à une centaine d’euros. Il s’agit également d’un placement au risque mutualisé, permettant d’obtenir un rendement locatif estimé en moyenne à 2,7 %. Enfin, la totale gestion des biens SCPI Pinel par les sociétés de gestion, permettent aux investisseurs de se décharger de ce poids locatif, de l’entretien des copropriétés, au choix de locataires, en passant par la revente du bien. 

Quels sont les inconvénients ?

Afin d’investir en SCPI Pinel sereinement, il est important d’en connaître les tenants et les aboutissants, avantages et inconvénients compris. Voici la liste des inconvénients à investir en SCPI Pinel :

• Un rendement locatif moins élevé : contraint à respecter le plafonnement des loyers définit par zones géographiques, l’investisseur en Pinel obtient un rendement limité, comparé à un bien acquis en dehors du dispositif. De plus, l’investissement en SCPI Pinel engendre des frais de gestion à déduire du rendement locatif.
• Pas de libre choix sur les biens investis : dans le cadre de l’investissement en SCPI Pinel, c’est la société de gestion qui décide dans quel logement elle place l’argent des investisseurs, sans leur laisser le libre-arbitre.
• La revente est entièrement pilotée par la société de gestion d’investissement : le détenteur des parts SCPI Pinel n’a pas la main sur la date et les modalités de la vente des biens après la période d’engagement de location.
• Des véhicules d’investissements peu utilisés : l’offre de SCPI Pinel n’est pas encore rependue, car les investisseurs privilégient l’investissement Pinel classique.

Comment investir en Pinel via une Société civile de placement immobilier ?

Une fois encore, les critères à respecter pour profiter de la défiscalisation SCPI Pinel sont sensiblement les mêmes que pour un contribuable. Point particulier d’une défiscalisation SCPI, 95% de la souscription doit être exclusivement utilisée pour financer un investissement éligible à la loi Pinel.

Le logement en question doit être loué nu, dans les 12 mois suivant l’achat et doit respecter l’une des deux réglementations en vigueur : BBC2005 et/ou RT2012. Enfin, si le logement est ancien, il doit subir des travaux pour l’amener au niveau du neuf. Attention, les conditions de travaux sont très strictes.

Côté propriétaire, l’investissement doit être fait dans l’une des zones Pinel suivantes : A bis, A, B1 ou B2. La zone B2 impose d’obtenir une dérogation de la part du préfet pour y investir. Ces zones permettent de définir un degré de tension du marché immobilier local. Il doit également respecter les plafonds de loyers définis par les zones. Enfin, l’investissement ne peut dépasser 300 000 euros par an.

Côté locataire, il doit déclarer le logement comme sa résidence principale et le louer comme tel. Le zonage définit également des plafonds de ressources auxquels le locataire doit se conformer.

Le calcul de la défiscalisation SCPI en Pinel entre dans le calcul des niches fiscales, limitées à 10 000 euros par an.

Les meilleures SCPI Pinel en 2024

En 2024, il est toujours possible d’acquérir des parts d’une SCPI Pinel ; le dispositif est en effet toujours d’actualité et certaines SCPI sont toujours ouvertes à la souscription. Découvrez toutes les meilleures SCPI Pinel pour investir en 2023.

SCPI URBAN VITALIM 4

Cette SCPI est ouverte à la souscription jusqu’au 31 décembre 2023. Elle est ouverte depuis la fin juin 2022, pour un montant de souscription minimum de 5 000 €, correspondant à l’acquisition de 10 parts à 500 € la part. Comme toutes les SCPI Pinel, la durée de détention conseillée est sur du long terme. Pour la SCPI URBAN VITALIM 4, la durée conseillée est de 16 ans. À l’heure actuelle, le capital de la SCPI est estimée à 69,23 M€.

SCPI Allianz Domidurable 3

Cette SCPI Pinel se tourne vers des logements d’habitation neufs ou en VEFA de taille moyenne. Les logements éligibles à la loi Pinel sont principalement de typologie T2 et T3 et à caractère durable, et respectueux des dernières normes énergétiques en vigueur.

SCPI Allianz Domidurable 4

Avec un taux de réduction fiscale de 18% pour ses parts de SCPI Pinel, Allianz Domidurable 4 propose un investissement locatif indirect à fort potentiel de rendement. Les biens immobiliers de la SCPI Pinel sont privilégiés dans des secteurs géographiques à forte demande locative, pour des constructions de grande qualité.

SCPI Amundi Sélection Logement

Principalement portée sur les projets de logement neufs ou en VEFA, cette SCPI Pinel ne reste néanmoins pas étrangère aux réhabilitations de logements éligibles au dispositif Pinel. Elle vise principalement les projets immobiliers Pinel dans les grandes agglomérations comme la couronne de Paris, au marché locatif tendu.

SCPI Ciloger Habitat 5

Cette SCPI Pinel privilégie un patrimoine géographique diversifié dans le cadre d’une stratégie visant à limiter les risques. Les logements Pinel sont choisis pour le respect des normes thermiques, leur marché locatif lucratif et la taille raisonnée des appartements composés de maximum 2 ou 3 pièces.