Faut-il investir en Pinel ou en Pinel Plus ?

Fort de son succès, le dispositif Pinel a été reconduit de nombreuses fois depuis sa création en 2014. Pourtant, sa popularité n'a pas suffit puisque le Gouvernement a finalement annoncé sa suppression, prévue pour fin 2024. En cause, son important coût dans le budget de l'État. Parmi les autres raisons de cet arrêt brutal, ses caractéristiques qui ne s'adaptaient plus au marché immobilier actuel et aux nouvelles exigences environnementales. C'est donc ici que le Pinel Plus a fait son entrée, précisément pour répondre à ces nouveaux défis. Cette version révisée fait peu à peu sa place dans le monde de l'investissement locatif avec pour principal objectif de remplacer complètement le Pinel classique.

Réduction d’impôt : avantage au Pinel Plus

Depuis le 1er janvier 2023, les réductions d’impôt prévues dans le Pinel classique ont diminué pour atteindre :

10,5 % en 2023 et 9 % en 2024 pour un engagement sur 6 ans ;
15 % en 2023 et 12 % en 2024 pour un engagement sur 9 ans ;
17,5 % en 2023 et 14 % en 2024 pour un engagement sur 12 ans.

Dans ce contexte, le dispositif Pinel Plus offre désormais des avantages fiscaux bien plus intéressants. Son principal atout permet, en effet, aux investisseurs de bénéficier des mêmes taux de réduction que le dispositif Pinel classique avant sa restriction, soit :

Une réduction d’impôt de 12 % du coût de l’investissement pour un engagement de 6 ans  ;
18 % pour un engagement de 9 ans  ;
21 % pour un engagement de 12 ans.

Villes éligibles : le Pinel Plus est plus élargi

Le dispositif Pinel Plus n’est pas applicable à tous les logements neufs éligibles au Pinel traditionnel. Son objectif est d’équilibrer l’offre et la demande de logements à louer dans les zones tendues du pays. Dans ces zones, les loyers sont généralement plus élevés, ce qui complexifie la tâche des locataires à revenus modestes souhaitant trouver un logement abordable.

La France est divisée en plusieurs zones, à savoir A bis, A, B1, B2 et C. La loi Pinel Plus ne s’applique qu’à trois de ces zones : A bis, A et B1, qui sont les zones les plus tendues en France. La zone A bis englobe notamment Paris et ses environs, la zone A regroupe les grandes villes comme certaines communes d’Île-de-France et de la Côte d’Azur, tandis que la zone B1 concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants qui ne sont pas incluses dans les deux précédentes zones. Les départements d’outre-mer sont également classés en zone B1.

À titre d’exemple, voici une liste non-exhaustive de grandes villes situées dans chaque zone éligible au Pinel Plus :

Zone A bis : Paris, Croissy-sur-Seine, Aubervilliers, Le Chesnay, Antony, Les Lilas, Boulogne-Billancourt, Bois-Colombes, Fontenay-sous-Bois, Bagnolet, Chatou, etc.
Zone A : Montpellier, Antibes, La Grande Motte, Grabels, Fréjus, La Courneuve, Argenteuil, Boisemont, Gex, Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Chamonix-Mont-Blanc, Ajaccio, Aspremont, etc.
Zone B1 : Toulouse, Rennes, Nantes, Strasbourg, Caen, Bordeaux, Hérouville-Saint-Clair, Clermont-Ferrand, Honfleur, Fleury-sur-Orne, etc.

De plus, contrairement au dispositif Pinel classique, un logement peut également être éligible au Pinel Plus dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Les critères environnementaux et de confort à prendre en compte

Les notions de critères environnementaux et de confort sont les particularités introduites par le dispositif Pinel Plus. Les logements doivent ainsi répondre à des critères spécifiques :

Le bien doit avoir une taille minimale selon sa catégorie. Par exemple, un appartement de type T1 doit avoir une surface minimale de 28 m2, un T2 de 45 m2, un T3 de 62 m2, un T4 de 79 m2 et un T5 de 96 m2.
Le logement doit obligatoirement inclure un espace extérieur privatif, dont la taille dépend également de la superficie de l’appartement.
Les logements de type T3 ou plus doivent posséder une double exposition.
Les biens doivent strictement respecter la réglementation environnementale 2020 (RE2020) qui est plus stricte que le RT2012.

L’objectif de ces critères est de promouvoir l’investissement immobilier dans des logements offrant des prestations de meilleure qualité, plus confortables et éco-friendly.

Choisir son dispositif avec un professionnel du patrimoine

Collaborer avec un professionnel du patrimoine est une décision judicieuse si vous souhaitez optimiser votre retour sur investissement. Ces experts possèdent non seulement une connaissance approfondie des marchés financiers et de l’immobilier, mais également des dispositifs fiscaux. Ces connaissances vous orienteront vers le montage fiscal qui correspond le mieux à vos objectifs financiers et à votre situation personnelle : la location nue, la location meublée, la loi Pinel, la loi Malraux, etc.

De la même manière, parce qu’il est au fait des dernières lois et réglementations, un professionnel du patrimoine peut vous aider à maximiser les avantages fiscaux du dispositif que vous aurez choisi. Il est en mesure de vous conseiller sur la façon de structurer votre investissement pour minimiser votre impôt, le tout, en vous aidant à évaluer les risques associés et en mettant en œuvre des stratégies pertinentes.

Bénéficier de l’expertise d’un professionnel du patrimoine signifie également profiter de son réseau, composé généralement d’experts comme des agents immobiliers, des avocats et des professionnels en financement. En somme, un excellent moyen de dégoter les meilleures opportunités d’investissement et de simplifier le processus. Pour bénéficier de tous ces avantages, demandez à être rappelé par un de nos conseillers.