Tout savoir sur la loi Denormandie

Pinel c'est fini
depuis Janvier 2025 !

Réduisez vos impôts de 12, 18 ou 21 % en rénovant un bien ancien avec la loi Denormandie

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En quoi consiste la loi Denormandie ?

Destinée aux investisseurs immobiliers particuliers souhaitant se tourner vers un projet à haut potentiel de rentabilité, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Mis en place en 2019 pour permettre au parc immobilier ancien de bénéficier de travaux de rénovation et d’améliorer les conditions de logement des Français, le dispositif Denormandie est accessible à tous. En échange d’une réduction fiscale, dont le modèle est semblable à celui de la loi Pinel, la loi Denormandie permet de réduire ses impôts en contrepartie d’un engagement locatif avec des loyers plafonnés.

Pourquoi investir avec la loi Denormandie en 2025 ?

Dernière survivante des dispositifs de défiscalisation immobilière, la loi Denormandie offre de nombreux avantages, que ce soit en termes de sécurité d’investissement, de rendement ou encore de transmission de patrimoine.

La fin de la loi Pinel : un des derniers dispositifs de défiscalisation

Depuis sa disparition en décembre 2024, la loi Pinel laisse le champ libre à la loi Denormandie, moins connue du grand public. Initié en 2014, le dispositif Pinel a connu un large succès auprès des particuliers à la recherche d’un investissement immobilier permettant de défiscaliser, tout en bénéficiant d’une rente locative régulière. Depuis sa disparition officielle le 1er janvier 2025, la fin de la loi Pinel incite les particuliers à se tourner vers le parc immobilier ancien pour investir, faute de dispositifs en vigueur dans le neuf. En effet, à ce jour en 2025, il n’existe plus de mécanisme fiscal associé à l’achat d’un bien locatif dans l’immobilier neuf.

Une réduction d’impôt conséquente

La loi Denormandie permet de faire baisser la charge fiscale des acquéreurs et ce dès la première année. Basée sur un modèle sensiblement identique au mécanisme de défiscalisation de la loi Pinel, la loi Denormandie offre l’accès à une réduction fiscale progressive selon la durée d’engagement de location choisie par le propriétaire bailleur. Ainsi, il s’engage à louer son bien pour une durée minimale de 6 ans et peut renouveler son engagement jusqu’à 12 ans.
La réduction fiscale en loi Denormandie est la suivante :

• Location pendant 6 ans : 12 % de réduction fiscale ;
• Location pendant 9 ans : 18 % de réduction fiscale ;
• Location pendant 12 ans : 21 % de réduction fiscale.

La loi Denormandie permet d‘économiser entre 36 000 € et 63 000 € d’impôt selon la période de location choisie par le propriétaire du bien. Toutefois, la simulation sur la loi Denormandie est une étape clé, offrant une meilleure visibilité aux particuliers souhaitant se lancer dans ce projet immobilier, tout en sachant que le dispositif plafonne le coût de l’investissement à 300 000 €. Dans le cas où le montant de l’acquisition est supérieur à ce plafond, la réduction fiscale ne s’appliquera pas au-delà.

Se constituer un patrimoine pour sa retraite

Investir dans un logement locatif pour sa retraite est une stratégie plébiscitée par de nombreux Français, soucieux de leur baisse de niveau de vie à partir de cette période. L’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine pérenne, engendrant des revenus locatifs mensuels permettant d’obtenir un complément de salaire à la retraite ou un capital conséquent grâce à la vente de son bien. De plus, l’amélioration du logement suite à la réalisation des travaux énergétiques, combinée à un prix inférieur au marché, permet aux propriétaires de dégager une plus-value à la revente. Autre point non négligeable, le risque de vacance locative avec la loi Denormandie diminue grâce à la qualité des logements proposés, dans un marché particulièrement tendu, où la demande surplombe l’offre dans de nombreuses villes en France.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie ?

Pour pouvoir accéder aux avantages de défiscalisation de la loi Denormandie, le propriétaire bailleur ainsi que le locataire, doivent respecter les conditions imposées par le dispositif.

Les conditions du logement

Les biens concernés par la loi Denormandie doivent obligatoirement faire partie du parc immobilier ancien (dont la date de construction a plus de 15 ans) et doivent être inscrits dans la cartographie définie par l’État. Le zonage des biens éligibles à la loi Denormandie compte en {year] plus de 500 communes engagées dans le projet Action cœur de ville ou conventionnées par l’opération de revitalisation de territoire (ORT). Les copropriétés considérées comme fortement dégradées s’inscrivent également dans le dispositif de la loi Deormandie. Enfin, les biens éligibles à la loi Denormandie doivent nécessiter d’importants travaux d’amélioration avant leur mise en service sur le marché locatif.

Les conditions du propriétaire

Le propriétaire bailleur d’un bien avec la loi Denormandie s’engage à respecter la durée de location imposée par le dispositif (6, 9 ou 12 ans). Si cette clause n’est pas respectée, la réduction d’impôt appliquée en contrepartie de son investissement locatif prend fin. Le propriétaire doit être une personne majeure, résidant en France. Ce dernier s’engage à louer son bien en tant que résidence principale à des locataires respectant le plafond des ressources imposé par la loi Denormandie. Enfin, le propriétaire n’est pas autorisé à louer son bien à une personne partageant son foyer fiscal.

Les travaux à réaliser

Le dispositif encadre la réalisation des travaux en exigeant qu’au moins 25 % du montant total du projet d’investissement soit destiné au coût des travaux. Pour ce faire, le bien doit bénéficier d’au moins un des axes d’amélioration suivants pour correspondre aux critères des travaux éligibles à la loi Denormandie :

• Des travaux de rénovation énergétique permettant d’augmenter la performance du logement de 20 % et 30 % ;
• La réalisation d’au moins deux catégories de travaux parmi la liste suivante : changement de chaudière, l’isolation de la toiture, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres ;
• La création d’une surface supplémentaire au logement, comme un garage, un balcon ou une annexe.

Attention, le propriétaire dispose d’une échéance pour mener à bien les travaux exigés par la loi Denormandie. Ils doivent être réalisés le 31 décembre de la deuxième année après l’achat du bien, au plus tard.

Les plafonds de location

Afin de privilégier les foyers modestes et améliorer leur accessibilité au logement décent, la loi Denormandie plafonne le prix de location en fonction de la localisation du bien.

Côté locataire, celui-ci doit respecter le plafonnement des revenus suivants :