Qu’est-ce que la loi Besson ?
Quel est le principe de la loi Besson ?
La Loi Besson consiste à déduire un pourcentage du prix d’acquisition du bien (8 % pendant 5 ans, puis 2,5 % pendant 10 ans) de vos revenus nets imposables (de vos revenus fonciers dans un premier temps, puis de votre revenu global), sur une période maximum de 15 ans.
Cette opération entraîne ce que l’on appelle « une déduction » de vos impôts qui peut s’étaler sur 15 ans au maximum.
Afin de bénéficier de cette déduction d’impôts, le propriétaire a pour obligation de louer son bien acheté neuf en loi Besson, pendant une période minimum de 9 années. Des plafonds de loyers et de ressources du locataire ont été introduits dans ce dispositif fiscal et sont fixés annuellement.
Attention, la déduction forfaitaire Besson ancien ne peut plus être prorogée depuis le 1er janvier 2017. Elle a donc cessé de produire ses effets le 1er janvier 2020.
Qui peut bénéficier de la loi Besson ?
La Loi Besson s’adresse à tous les contribuables français imposés à partir de 30 % qui ont acquis un logement destiné à la location non meublée à l’usage d’habitation principale du 1er janvier 1999 au 3 avril 2003.
Quels sont les logements concernés par la Loi Besson ?
Les logements loi Besson doivent être :
- Des logements neufs ou en état futur d’achèvement,
- Des logements réhabilités, c’est à dire rénovés à neuf, à condition d’être soumis à la TVA immobilière.
- Des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements
On précise que par logement neuf, on désigne des logements qui n’ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition.
Quelles sont les obligations de la loi Besson ?
Dans le cadre de la loi Besson, la déduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement non-meublé à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
L’engagement de location en loi Besson doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
En cas de non-respect des engagements pris par le propriétaire (notamment revente du bien avant la période de 9 ans imposée) , les déductions d’impôts peuvent être reprises par l’administration fiscale.
Sauf si le non-respect des obligations est dû :
- à l’invalidité d’un des deux époux soumis à une déclaration d’impôts commune,
- au licenciement du contribuable ou de son époux (se) soumis à une déclaration d’impôts commune,
- au décès du contribuable ou de son époux (se)
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Besson ?
L’amortissement de la loi Besson :
La loi Besson consiste à déduire un pourcentage du montant du bien acheté de vos revenus nets imposables (revenus fonciers, puis le revenu global), réduisant ainsi automatiquement votre impôt à payer.
Ce dispositif permet de défiscaliser jusqu’à 65 % du prix d’acquisition du logement loi Besson (frais d’acquisition compris) grâce au principe de l’amortissement, de la manière suivante :
- 8 % du montant de l’investissement pendant 5 ans,
- 2,5 % pendant les 4 suivantes,
- Au bout de 9 ans, votre investissement sera amorti à 50 %. Vous avez la possibilité d’opter pour deux périodes de 3 ans supplémentaires en bénéficiant d’un amortissement de 2,5 %/an. Dans ce cas, l’amortissement total au terme des quinze années sera de 65 %.
Le déficit foncier :
Le déficit foncier est imputable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. En cas de dépassement de cette limite, le supplément est reporté, avec les intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes ou existants.
À quoi est dû le déficit foncier ?
Il est lié à l’ensemble de vos charges annuelles de propriété (entretien, travaux, intérêts d’emprunt, frais réels de gérance, primes d’assurance couvrant les impayés de loyers, taxes foncières et droit de bail, déductions forfaitaires) ajoutées à l’amortissement de votre bien sont plus importantes que vos loyers encaissés, vous vous créez un déficit foncier déductible du revenu imposable.
L’abattement sur les revenus locatifs en plus !!
Durant la période d’amortissement de votre bien, il est également possible avec la loi Besson d’effectuer une déduction forfaitaire sur les revenus locatifs fixée à 6 %.
Il vous est également possible d’amortir certaines dépenses de gros travaux.
* La base d’amortissement est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement auquel s’ajoute la fraction du prix relative aux dépendances immédiates du logement.
Exemple de simulation Loi Besson :
| SIMULATION 2012 N°1 | |
|---|---|
| INVESTISSEMENT DE 100 000 € |
A – la réduction est de 13 000 € sur 9 ans soit 1 444.44 €/anB – la réduction est de 21 000 € sur 15 ans (Scellier Social) soit : 1 444.44 € les 9 premières années et 1 333.33 € les 6 suivantes |
La loi BESSON, permet-elle de louer le bien à ses proches ?
NON, pour les investissements actés avant le 9 octobre 2002.
OUI, pour les investissements actés après le 9 octobre 2002.
À partir de cette date il est possible de louer à un ascendant ou à un descendant (sous couvert de remplir les conditions de ressources et les plafonds de loyer) sans suspension de l’avantage fiscal.
Quelles sont les conditions de location de la BESSON ?
La loi Besson doit respecter des plafonds de loyers et sélectionner ses locataires en fonction d’un plafond de ressources défini selon un zonage particulier.
Ces plafonds sont fixés chaque année par décret ou instruction administrative.
Les plafonds de loyer
Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits en 2019, les plafonds sont les suivants. Attention, il faut distinguer le dispositif Besson ancien et Besson neuf :
Besson neuf
| Zone | Prix |
|---|---|
| I bis | 18,59 € |
| I | 16,46 € |
| II | 12,72 € |
| III | 12,01 € |
Besson ancien,
Ce dispositif n’est plus en vigueur et aucune nouvelle mise en location n’est possible dans le cadre de ce dispositif, la dernière année d’éligibilité au dispositif étant supérieure à la durée de participation au dispositif. Les derniers plafonds étaient les suivants :
| Zone | Prix |
|---|---|
| A | 19,36 € |
| B | 12,65 € |
| C | 9,18 € |
Les plafonds de ressources
Pour les baux (Besson neuf et Besson ancien) reconduits ou renouvelés en 2019, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
| Foyer fiscal | Zone A | Zones B1 et B2 | Zone C | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule |
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| Couple soumis à une imposition commune |
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| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge |
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| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge |
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| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge |
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| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge |
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| Majoration par personne à charge supplémentaire |
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À savoir !
Si le loyer dépasse le plafond, un bail séparé peut être fait pour le stationnement. Dans ce cas, la quote-part de prix du stationnement ne rentrera pas dans le calcul de l’amortissement et la part de loyer afférente sera traitée dans le cadre du régime commun.
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