Qu’est-ce que la loi ALUR ?
Lancée par Cécile Duflot, la loi ALUR a pour objectif l’accès au logement et à l’urbanisme rénové, encadre la collocation et protège les colocataires en prévoyant diverses mesures.
Que dit le texte de loi ?
La loi ALUR redéfinit les relations contractuelles entre bailleurs et locataires en renforçant notamment la sécurité juridique et la passation d’informations au moment de la signature du bail. La majorité des mesures prévues dans cette loi n’ont d’impact que sur les contrats de location conclus à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi.
Validée le 20 mars dernier par le Conseil constitutionnel, la loi relative à l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) va modifier durablement les habitudes des propriétaires et locataires. Comment les changera-t-elle?
Un nouvel équilibre dans les rapports locatifs
En commençant par encadrer les loyers (vides ou meublés) dans les agglomérations où la tension locative est forte. Un loyer médian sera défini par le gouvernement et un loyer de référence par les préfets. Si le loyer est supérieur de plus de 20 % au loyer médian, le propriétaire devra rabaisser le loyer à ce seuil. Dans le cas contraire, il aura le choix de le réviser ou non.
Le contrat de bail sera aussi plus détaillé et comportera de nouvelles mentions (listes d’équipements mis à disposition, montant et description des travaux effectués …) et les locataires auront l’obligation de fournir certaines pièces définies par décret. Une liste des prestations moyennant des honoraires exceptionnels sera également spécifiée par décret. Le propriétaire-bailleur est aussi tenu de fournir à un certain nombre d’informations au moment de la conclusion du bail, notamment concernant le montant des loyers et les travaux effectués depuis le dernier contrat de location.
Les locataires n’auront plus qu’un mois de préavis (3 mois auparavant). Si le propriétaire n’a pas restitué le dépôt de garantie au-delà d’un mois, une pénalité de 10 % du montant du dépôt par mois de retard peut être demandée par le locataire.
Sur l’aspect juridique, le propriétaire est en droit de prendre une assurance logement contre les risques locatifs. Les modalités d’accès au logement pour le propriétaire ont été redéfinies. Les cas dans lesquels le délai pour un congé est d’un mois sont élargis et s’appliquent notamment aux zones géographiques où il existe une forte tension locative.
Enfin, la loi de l’ancienne ministre du Logement plafonnera les honoraires de location dès le 15 septembre 2014. Les honoraires, facturés aux locataires, seront au maximum de 15 euros du mètre carré. Cette dernière mesure est toujours pointée du doigt par les professionnels, ces derniers soulignant son effet contre-productif dans les zones où le marché de l’immobilier est stable.
La mise en place d’une garantie universelle des loyers (GUL)
Ce dispositif facultatif devait être applicable pour les contrats conclus à partir du 1er janvier 2016 ainsi qu’aux contrats en cours à cette date, par voie d’avenant. Cependant, aucun décret d’application n’a été publié avant cette date et l’Etat ainsi qu’Action Logement ont décidé la création d’un nouveau dispositif lors de la signature de la convention 2015-2019. La Garantie Universelle des Loyers est donc supprimée avant même d’avoir eu vocation à s’appliquer.
L’autre dispositif mis en place est la garantie Visale.
Loi ALUR : qu’est-ce qui change pour les colocataires ?
Sauf mention contraire dans le bail, les colocataires doivent payer l’intégralité du loyer de manière conjointe ou solidaire.
Dans le premier cas, en cas de défaillance, le bailleur ne pourra demander à chacun des colocataires que sa part de loyer non payé. Si les locataires sont solidaires, en cas de manquement au paiement du loyer, le bailleur pourra attaquer un seul des colocataires pour récupérer l’intégralité du loyer.
Concernant les charges, avec la loi ALUR, le bailleur a le choix de récupérer le montant réel ou de pratiquer un forfait. Il a aussi la possibilité de souscrire à une assurance, dont il récupérera le montant sur les colocataires, par soucis de simplification.
Ces mesures permettent d’encadrer une pratique qui ne concerne pas que les étudiants, mais aussi des jeunes actifs ou des retraités qui y ont recours pour faire des économies ou ne pas rester seuls. En tout, près d’un million de Français est concerné.
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