Quelles sont les conditions d’éligibilité d’un logement Pinel ?
L’état du logement et les normes à respecter
Pour que l’éligibilité d’un appartement Pinel soit possible, le bien immobilier doit respecter certaines conditions.
Un des objectifs de la loi Pinel est d’encourager la construction de logements sur le territoire français. De ce fait, pour être éligible au dispositif Pinel, un bien doit être neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ces constructions éligibles au dispositif sont d’ailleurs facilement reconnaissables lors de la recherche d’un logement car souvent estampillées « Programme Pinel ».
Pour qu’un logement soit éligible à la loi Pinel, celui-ci doit également respecter les normes de performances énergétiques en vigueur. Il s’agit du label BBC 2005 ou de la Réglementation thermique 2012 (RT 2012). Cette dernière résulte du Grenelle de l’environnement qui s’est tenu en 2007. Elle vise à lutter contre les bâtiments énergivores, à promouvoir les énergies renouvelables, et ainsi, à protéger l’environnement. Pour cela, elle intervient sur 4 points dans la construction du logement :
- La ventilation
- Les ponts thermiques
- La perméabilité à l’air
- La dimension des portes et fenêtres
Cette réglementation thermique sera remplacée, d’ici un an, par la RT 2020, version améliorée de la RT 2012. Elle visera non seulement à économiser de l’énergie, mais aussi à en produire en introduisant la notion de bâtiment à énergies positives (BEPOS).
Enfin, pour qu’un appartement entre dans le cadre du dispositif Pinel, il doit également être loué non meublé, et ce, en qualité de résidence principale.
L’éligibilité de l’appartement Pinel selon le zonage
L’éligibilité d’un appartement en Pinel sera également déterminée par sa situation géographique. En effet, pour entrer dans le cadre du dispositif, le bien doit se trouver dans une des zones Pinel.
À ce jour, 3 zones géographiques sont encore éligibles au dispositif. Définies par le gouvernement, elles visent à favoriser les investissements locatifs dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre. Il s’agit des zones A, Abis et B1. Aujourd’hui, les programmes Pinel ne se construisent que dans ces secteurs bien définis.
Auparavant, deux zones supplémentaires étaient également éligibles au dispositif Pinel. Cependant, la loi de finances 2018 a recentré l’éligibilité des appartements Pinel aux zones précédemment citées. Ainsi, depuis le 1er janvier 2018, les biens situés dans les zones B2 et C ne peuvent plus prétendre au dispositif, même si les biens acquis précédemment dans ces deux zones continuent à produire leurs effets.
Les ressources des locataires
Si le dispositif Pinel vise à favoriser la construction de logements neufs, celui-ci entend aussi permettre aux foyers modestes d’accéder plus aisément à un logement au cœur d’une zone où le marché immobilier est hyper-tendu.
Pour que cette démarche soit respectée, la loi a donc intégré des plafonds de ressources permettant de sélectionner certaines catégories de locataires. Si un propriétaire veut que l’éligibilité de son appartement Pinel soit possible, alors il doit impérativement respecter les plafonds Pinel.
En fonction du nombre de personnes qui composent le foyer et de la zone dans laquelle se situe le bien, le propriétaire a ainsi pour obligation au moment de la mise en location de son bien, de vérifier que le revenu fiscal de référence N-2 du foyer ne dépasse pas les plafonds indiqués par la loi.
Peut-on investir dans un appartement ancien avec la loi Pinel ?
Dans certains cas, un logement peut être acheté dans le parc immobilier ancien et être tout de même éligible au dispositif Pinel : on parle alors du Pinel ancien.
Pour que cet investissement soit possible, le bien doit être soit un logement d’habitation ancien qui nécessite d’être entièrement rénové, soit des locaux commerciaux qui peuvent être totalement transformés en vue d’en faire des appartements Pinel.
Mais pour que l’opération soit possible et, pour qu’au final, l’éligibilité de l’appartement Pinel soit validée par l’administration fiscale, le bien ne doit pas répondre à certains critères au moment de son acquisition :
- Critères de décence : le bien doit être inhabitable avant la réalisation des travaux au regard de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le logement ne doit pas satisfaire à au moins 4 des critères de décence définis par la loi.
- Critères de performance technique : 12 critères visent à évaluer la performance technique d’un logement. Pour être éligible au dispositif Pinel ancien, le bien ne doit pas respecter au moins 6 des 12 critères.
En revanche, une fois les travaux de réhabilitation terminés, tous les critères de décence et de performance technique établis par la loi doivent être réunis pour que l’éligibilité d’un appartement Pinel ancien soit confirmée. Le logement devra également être conforme à différents labels de performance énergétique.
Pour que l’éligibilité de l’appartement Pinel ancien soit finalement validée, un expert indépendant devra apprécier le bien au moment de l’achat et à la fin des travaux. Pour ce faire, il devra remplir le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux fourni par le service des impôts.
Investir dans un appartement en loi Pinel : nos programmes immobiliers
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