Quelles sont les conditions d’éligibilité d’un investisseur Pinel ?
Les points clés
Le profil de l’investisseur en Pinel
Afin de pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel, un investisseur doit être un contribuable domicilié en France ou un non-résident Schumacker. De ce fait, un étranger payant la majorité de ses impôts hors de France ne pourra être éligible au dispositif Pinel.
Dans le cas où un investisseur quitte la France après avoir investi en Pinel, cela ne remet rien en cause. Toutefois, durant la période où il n’est pas considéré comme fiscalement domicilié en France, il ne pourra pas bénéficier des réductions d’impôt offertes par la loi Pinel.
Afin d’être éligible, un investisseur doit :
- Être solvable : une banque n’accordera pas un prêt à une personne qui est dans le rouge et qui n’apporte aucune solidité financière
- Ne pas avoir un taux d’endettement supérieur à 33 %
- Disposer de revenus fixes, réguliers et satisfaisants : afin que le prêt puisse être remboursé
En règle générale, un investisseur se situe dans la tranche d’âge 35-55 ans :
- Il est en majorité dans une situation professionnelle stable (CDI…)
- Il a eu le temps afin de se constituer un apport personnel
- Il est dans la position où il pense (déjà) à sa retraite, ce qui est l’un des avantages de l’investissement en Pinel
- Il peut aller jusqu’au bout de la durée de son investissement. Les banques sont plus réticentes à accorder des prêts immobiliers à des personnes âgées de plus de 70 voire 65 ans.
Pour qu’un investissement en loi Pinel soit intéressant, il est conseillé qu’un contribuable le fasse s’il paye au moins 2 500 € d’imposition par an.
En dessous de ce cap, l’investisseur éligible au dispositif Pinel ne s’y retrouvera pas forcément sur le plan financier et la rentabilité de son logement. Son économie d’impôt ne couvrira pas la totalité de l’effort financier consenti.
Investir sans apport, c’est possible
L’une des caractéristiques de la loi Pinel, c’est que l’investisseur peut effectuer un achat sans avoir d’apport personnel lorsqu’il contracte son crédit à la banque. Cette dernière considère que les futurs loyers encaissés ainsi que la réduction d’impôt financeront en grande partie le bien acheté par le particulier. Toutefois, les banques veilleront à ce que le taux d’endettement de 33% ne soit pas dépasser.
Des justificatifs à apporter
Le contribuable qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt Pinel doit fournir toutes les pièces spécifiées dans l’article 46 AZA undecies de l’annexe III au code général des impôts (CGI) pour constituer son dossier de justificatifs Loi Pinel.
Il est censé les joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure.
Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur les justificatifs de l’investisseur.
Les conditions à respecter
Au moment de l’achat du bien
C’est défini par la loi Pinel : un investisseur éligible ne peut effectuer plus de deux achats par an dans le cadre de ce dispositif.
De plus, la valeur totale de ces deux biens est plafonnée à 300 000 € lors du calcul de la réduction d’impôt. Cela signifie qu’un investisseur peut dépasser ce montant mais seule la somme de 300 000 € sera prise en compte pour la réduction d’impôt prévu par la loi Pinel.
Autre condition : un investisseur doit regarder le prix du m² du logement visé ; celui-ci ne peut pas dépasser la somme de 5 500 €/m².
Afin d’être éligible à la loi Pinel, un logement est soumis à des conditions spécifiques.
Notre conseil pour un investisseur, c’est d’opter pour des biens ne dépassant pas cette valeur de 300 000 €.
Passée cette somme, l’intérêt est moindre et le résultat moins favorable. De plus, pour un logement au prix de base très élevé, il sera bien plus compliqué de trouver un locataire. L’objectif de l’investissement Pinel est de garantir une occupation optimale du bien.
Au moment de la location du bien
Lorsqu’il a les clés de son bien en main, un investisseur se doit de trouver dans les 12 mois un locataire.
Un investisseur peut louer à un ascendant ou descendant. Une condition est à respecter : que celui-ci ne figure pas dans son foyer fiscal.
Pour être éligible au dispositif Pinel, un investisseur doit s’engager à louer son bien en respectant les plafonds de loyers fixé par le dispositif.