Investir dans l’immobilier ancien rénové avec le dispositif Pinel

Pinel c'est fini
depuis Janvier 2025 !

Réduisez vos impôts de 12, 18 ou 21 % en rénovant un bien ancien avec la loi Denormandie

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Saviez-vous que le dispositif de défiscalisation Pinel, précédemment consacré à l’investissement locatif dans le neuf, pouvait également s’appliquer lors d’un investissement dans l’immobilier ancien pour certains cas ? Nous vous expliquons dans quel cadre et sous quelles conditions ce mécanisme était possible.

Qu’est-ce que le Pinel ancien ?

En 2014, les pouvoirs publics lançaient la loi Pinel en remplacement de la loi Duflot, afin de débloquer et dynamiser un marché immobilier neuf en peine. Une mise en place qui portait deux intérêts : stimuler chez les Français l’envie d’investir en locatif d’un côté, et d’autre part garantir dans des zones d’habitation tendues des loyers à prix raisonnables pour les locataires. En échange de leur engagement à louer leur bien nouvellement acquis pour une certaine durée, les propriétaires se voyaient remerciés par l’application d’une réduction intéressante dans le calcul de leur impôt sur le revenu (IR).

La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 31 décembre 2024.

S’il était moins connu et répandu, le Pinel ancien existait également. Le dispositif ressemblait en quasi tous points à celui effectif dans le neuf et offrait des déductions fiscales similaires. La grande différence ne tenait finalement qu’à la nature des logements qu’il concernait.  Car, en effet, pour pouvoir fonctionner, le Pinel ancien devait s’appliquer à des biens anciens entrant dans une de ces deux catégories :

• Être en voie de réhabilitation, car considérés dans un état de délabrement tel qu’ils sont impropres à l’habitation ;
• Représentant des bâtiments non résidentiels à intégralement transformer et aménager afin de les rendre habitables : locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars, etc. 

En totalité, pour pouvoir profiter du Pinel ancien, les travaux d’amélioration et de restauration devaient matérialiser au minimum 25 % du prix d’achat du bien et devaient respecter des caractéristiques de décence et des critères de performances énergétiques. Ainsi, un logement était jugé décent s’il disposait du confort nécessaire en termes d’équipements et du bâti (réseaux d’eau potable et électrique, assainissement, charpente, parois, etc.), s’il n’affectait nullement la santé ou la sécurité du locataire, et s’il démontrait un volume d’habitation minimum de 20 m²; soit une surface habitable d’au moins 9m² et une hauteur sous plafond d’un minimum de 2,20 mètres.

Enfin, sur le pan du développement durable et de la transition écologique, l’habitation devait avoir été améliorée d’au moins 30 % sur ses performances énergétiques et avoir été distinguée d’un label de reconnaissance après sa réhabilitation, telle que HPE (Haute Performance Energétique), HPE Rénovation, BBC (Bâtiment Basse Consommation), BBC Rénovation, etc. 

Les avantages d’investir en Pinel ancien

Investir en Pinel ancien rénové ouvrait des avantages séduisants, encore plus attractifs que dans le volet classique de la loi Pinel en raison de la possibilité de cumuler les dispositifs de défiscalisation. Cela permettait ainsi de profiter :

• De logements à acquérir dans une localisation recherchée et attractive, en moyenne de 20 % à 30 % moins chers en raison de leur état de délabrement ; 
• De la même diminution d’impôt qu’en Pinel neuf. Jusqu’à fin 2022 : 12 % du prix d’achat du bien pour la promesse de 6 ans de location, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. À compter de 2023 et du nouveau cadre réglementaire Pinel plus (+) ou Super Pinel : 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans, 17,5 % pour 12 ans.
• Du déficit foncier : un mécanisme pensé pour les logements qui coutent plus cher qu’ils ne rapportent. Il offre la faculté, lorsque les charges dépassent les revenus fonciers, de déduire la différence au moment de l’imposition sur le revenu, dans la limite de 10 700 € (15 300 € dans quelques cas particuliers). Si le déficit foncier se révèle supérieur à 10 700 €, le surplus peut être défalqué sur les années d’imposition suivantes (10 ans maximum).

Les étapes pour investir dans l’ancien en loi Pinel

Pour pouvoir bénéficier des mêmes attraits du dispositif Pinel dans l’ancien autant que dans le neuf, le logement à acquérir devait respecter quelques critères. Il devait d’abord être dans un état de délabrement avancé et sa réhabilitation devait être proche du neuf, le tout sous le contrôle d’un expert du bâtiment.

La démarche était simple, mais la procédure pouvait s’avérer longue et coûteuse.

1. Trouver un logement inhabitable avec des parties communes en bon état pour le cas d’un appartement ;
2. Prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux pour attester de l’altération du bien : diagnostiqueur agréé, architecte, etc. ;
3. Une fois le chantier lancé, conserver toutes les factures et veiller à ce que les travaux soient réalisés avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’obtention du bien ;
4. À la fin des travaux, se tourner vers un second expert indépendant pour certifier que la réhabilitation du logement honorait les règles édictées par la loi en termes de performances techniques et de décence ;
5. Mettre en location l’habitation en respectant les mêmes conditions que pour un logement neuf en Pinel : loyer à prix limité, plafond de ressources des locataires, etc.

Les conditions d’éligibilité

Pour pouvoir utiliser le Pinel ancien afin de défiscaliser, un propriétaire ne devait pas uniquement dénicher un logement compatible. Il devait également, comme dans le volet classique de la loi Pinel dans le neuf, s’engager sur la durée de location et respecter une limite au loyer qu’il fixait afin que ce dernier reste modéré et accessible. Ainsi, en fonction de la zone géographique, le prix à ne pas excéder en 2025 est de :

• A bis : 19,51 € par mètre carré ;
• A : 14,49 € par mètre carré ;
• B1 : 10,15 € par mètre carré ;
• B2 : 11,68 € par mètre carré.

Les plafonds de ressources et de loyer sont toujours en vigueur pour les investissements Pinel actés avant le 31 décembre 2024.

Intervenaient ensuite des conditions qui concernaient, pour leur part, le locataire choisi. Ce dernier devait attester de revenus qui ne dépassaient pas un certain plafond de ressources, établi une fois de plus en fonction de la zone d’habitation. À titre d’exemple, en 2025, une personne seule était éligible au Pinel ancien si sa rétribution annuelle ne franchissait pas le palier de 43 953 € en zones A et A bis, de 35 825 € en zone B1 et de 32 243 € en zone B2. 

Quelle différence entre le Pinel ancien et la loi Denormandie ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Il offre également une réduction d’impôt aux propriétaires désireux de rénover leur logement ancien en vue de le louer, lorsque ce dernier est situé en quartier ancien dévalorisé. Il se destine à tous les biens nécessitant des travaux, acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 en conformité avec l’article 75 de la loi de finances 2022. 

Le mécanisme Denormandie a pour objectif de favoriser le développement du marché locatif dans l’ancien et permettre au foyer disposant de revenus modestes d’accéder à la location de logements décents. Avec la fin de la loi Pinel actée au 31 décembre 2024, le dispositif Denormandie est désormais considéré comme le grand remplaçant du dispositif phare. Cette loi encourage en effet les propriétaires-bailleurs à pratiquer des travaux de rénovation dans des logements vétustes ou vacants afin de dynamiser les centres de villes bien spécifiques.

Afin de pouvoir bénéficier de ce processus de défiscalisation, les investisseurs devront répondre à certains critères comme :

• Acheter un bien à réhabiliter dans une commune dont le besoin en rénovation de l’habitat est notablement marqué ou qui aurait signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (voir carte des collectivités éligibles à la loi Denormandie) ;
• Respecter un investissement global du projet de 300 000 € maximum par an ;
• Le montant total de travaux doit représenter 25 % du coût du projet. Ils doivent concerner : soit une optimisation de 30 % des performances énergétiques (20 % en habitat collectif), soit améliorer deux postes parmi les cinq suivants (chaudière, fenêtres, murs, production d’eau chaude, toiture), soit concevoir une plus ample surface habitable ;
• S’engager à louer le logement pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.

Si toutes les conditions sont réunies, le propriétaire bailleur pourra profiter des mêmes taux de défiscalisation immobilière que ceux appliqués précédemment en loi Pinel. 

Attention, à l’instar du dispositif Pinel dans l’ancien, des plafonds de loyers et de revenus sont fixés et constituent également une condition d’obtention de l’avantage fiscal. Retrouvez l‘intégralité des plafonds dans l’actualité qui traite en détail de la Loi Denormandie 2025, le nouveau dispositif d’incitation à la rénovation des logements anciens.

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