Investissement locatif sans apport
L’intérêt d’un investissement Pinel est de bénéficier d’une réduction d’impôt très importante. Celle-ci est proportionnelle à la durée locative choisie :
- 12% de réduction pour 6 ans de location.
- 18% pour 9 ans.
- 21% pour 12 ans.
Ainsi, investir dans un logement à destiné locative permet de payer moins d’impôt à la fin de l’année. D’une certaine manière, cette réduction comble le manque d’apport personnel.
Réussir un investissement locatif sans apport
Ainsi, il est tout à fait possible de réaliser et réussir un investissement locatif sans apport, justement grâce à la réduction d’impôt. D’autant qu’il est possible de trouver des petites surfaces dès 150 000 euros dans des villes très dynamiques et étudiantes.
Afin de comprendre il faut évaluer les coûts et les sources de revenus dont vous disposer pour réaliser votre investissement locatif sans apport. En effet, l’acquisition d’un bien immobilier nécessite généralement un prêt qu’il vous faut rembourser en injectant peu ou aucune liquidité personnelle.
Pour déterminer le montant son investissement locatif sans apport :
Remboursement du prêt par mois – loyer perçu – (Réduction pinel par an/durée de l’engagement pinel) = investissement du particulier par mois
De cette manière, on peut rapidement évaluer le coût réel d’un investissement locatif sans apport par mois. Pour calculer le montant de votre réduction Pinel par an, il suffit d’appliquer le pourcentage de réduction au prix d’acquisition du logement. Soit, comme indiqué plus haut, 12 % pour 6 d’engagement, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
Il est donc plus avantageux de s’engager à long terme, les gains dégagés étant plus important et donc l’opération plus rentable. Pour vous permettre de comprendre clairement les particularités d’un investissement locatif sans apport, nous vous proposons l’exemple ci-dessous :
Un foyer décide d’acheter un petit T1 de 20 m² dans le centre de Toulouse, à destination des étudiants, à 120 000 euros. Il fixe le loyer à 350 euros, la fourchette basse ainsi, le bien sera en location constante. Le loyer perçu tous les mois leur permet de rembourser la moitié de leurs traites liées au prêt bancaire. Afin de maximiser la rentabilité de leur achat, le foyer décide de le mettre en location pendant 12 ans, soit la durée maximale prévue par la loi. Le bien a coûté 120 000 euros. Le foyer bénéficiera donc d’une réduction d’impôt totale de 25 200 euros sur 12 ans, soit 2100 euros par an. Le remboursement du prêt étant de 700 euros par mois, le ménage n’a qu’à investir 175 euros par mois pour réussir son investissement locatif sans apport (700 – 350 – (2100/12) = 175).
De l’intérêt d’un investissement locatif sans apport
Un investissement immobilier nécessite généralement un apport personnel, car la majorité des investissements se font pour l’achat d’une résidence principale. Mais acheter un bien pour ensuite le proposer à la location (dans les 12 mois suivant l’achat pour la loi Pinel) change la donne. Outre le fait de percevoir un loyer régulier, l’investissement locatif sans apport devient possible grâce à la réduction fiscale, réduction qui n’existe pas lorsque l’on achète une maison ou un appartement pour en faire sa résidence principale.
D’autant que cette réduction peut rapidement chiffrer, si le bien est loué pendant 12 ans, sans pour autant investir dans un palace aux murs recouverts d’or et aux fontaines de diamants. Comme vu dans l’exemple ci-dessus, le loyer et la réduction permettent, au final, de n’investir mensuellement que 175 euros. L’investissement locatif sans apport est devenu une réalité avec la loi Pinel.