Statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Vous êtes un particulier et vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif ? Vous vous posez la question de ce qui sera le mieux pour vous, tant au niveau gestion que défiscalisation ? Vous hésitez entre les différents régimes de défiscalisation mis en place ? Tour d'horizon du régime fiscal LMNP.

Qu’est-ce que le statut de loueur en meublé non-professionnel?

Le LMNP n’est pas une loi, mais un régime fiscal appliqué aux contribuables français.
En vigueur depuis 1949, ce statut offre une optimisation fiscale importante pour les personnes qui souhaitent réaliser un investissement locatif meublé. La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres, appartements ou maisons) meublés, immédiatement habitables par le locataire et devant donc être entièrement équipés.

Cette mesure fait d’ailleurs partie des plus vieilles niches fiscales françaises qui n’a pas été touchée par les gouvernements qui se sont succédés. Ce statut, accessible par l’ensemble des contribuables français souhaitant préparer leur retraite, permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs, en ayant aussi la possibilité de récupérer la TVA (bien neuf uniquement).

En LMNP, deux choix s’offrent à vous : soit une location en meublé classique (une chambre, un appartement, une maison…), soit une location au sein d’un bien acheté dans une résidence de services (dans ce cas, le propriétaire loue à la société gestionnaire qui met elle-même en location le bien, si le bien est neuf, la TVA est récupérable).

LMNP : Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Pour être considérée comme activité de location non meublée, il faut impérativement respecter les conditions suivantes :

Être un particulier ou une personne physique : en effet, le régime ne s’applique pas aux personnes morales comme par exemple les sociétés (des exceptions peuvent être faites pour les sociétés translucides comme par exemple les SCI ou les SARL familiales).
Être directement propriétaire d’un bien immobilier : par exemple, le fait d’être propriétaire d’un bien via des fonds comme les SCPI ne permettra pas de bénéficier du dispositif de défiscalisation.
Le bien concerné doit être uniquement à usage d’habitation : qu’il soit loué à titre de résidence principale ou secondaire, de manière continue ou saisonnière, le bien doit obligatoirement être utilisé en tant qu’habitation.
L’habitation doit être obligatoirement louée meublée : ceci implique que le locataire n’a plus qu’à amener ses effets personnels. Le propriétaire doit fournir les équipements minimums nécessaires, à savoir : literie, nécessaire de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises…
L’activité principale du propriétaire ne doit pas être constituée uniquement par la location du bien en question : cette condition se remplit par défaut car tant que l’activité locative n’aura pas été déclarée en tant qu’activité principale, vous êtes considéré comme « non-professionnel » (attention, les recettes locatives devront être inférieures à 23 000 €).

Pourquoi acheter et quels sont les biens concernés ?

L’investisseur, pour bénéficier de ce régime, peut donc soit investir dans des biens courants (type appartement ou maison) et les louer meublés, soit passer par un gestionnaire locatif en résidence.

En effet, pour pouvoir à la fois bénéficier d’une réduction d’impôts supplémentaire (égale à 11 % du prix de revient) via le dispositif Censi-Bouvard, les possibilités se tourneront alors vers des biens en résidences de services.
Actuellement, il existe 4 établissements différents :

la résidence de tourisme (mer, montagne, campagne), uniquement pour les investissements réalisés avant le 31 mars 2017. Ces logements sont équipés et offrent également des services annexes comme : l’accueil, le service de restauration, le ménage.
la résidence services senior qui accueille une population vieillissante nécessitant un accompagnement pour faciliter leur quotidien.
la résidence services étudiante, généralement située à proximité des écoles d’enseignement supérieur et des transports en commun.
la résidence médicalisée EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), qui vise une population de personnes ayant des besoins médicaux particuliers et nécessitant un accompagnement permanent au quotidien.

Le propriétaire qui loue en LMNP ne peut pas bénéficier d’avantages particuliers en matière d’IFI ou de fiscalité sur la transmission.

Quels sont les avantages d’un tel régime ?

Étant donné que vous louez et bénéficiez du statut de loueur meublé non-professionnel, vos revenus vont être obligatoirement imposés à l’IR dans la catégorie des BIC ce qui, de fait, va avoir des conséquences fiscales en fonction de vos recettes :

Vos recettes ne dépassent pas 70 000 € (170 000 € pour la location de chambres d’hôte) : vous pouvez alors opter pour le régime « micro-BIC ». Vous aurez un abattement forfaitaire de 50 % (représentatif des charges) et vos revenus seront alors taxés.
Vos recettes dépassent les 70 000 € : le régime réel est appliqué de plein droit. Si l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan, l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité…) sera déductible des recettes, si ce n’est pas le cas, seules les charges locatives seront déductibles.
Si un déficit est constaté, il viendra alors s’imputer sur les bénéfices réalisés au cours des 10 prochaines années, par contre, il ne viendra pas en déduction du revenu global.
Si la location est soumise à la TVA, vous pouvez tout à fait récupérer la TVA acquittée lors de l’achat ou du financement des travaux.

Outre les avantages fiscaux, seul le statut de LMNP vous offre plusieurs possibilités telles que :

Une réduction d’impôts de 11 % du prix d’investissement (hors taxe du bien),
Une gestion locative facilitée,
Une garantie de loyers en cas de bien inoccupé.

Les incidences à la revente :
Si vous revendez votre bien, la plus-value réalisée sera soumise au régime des plus-values des particuliers et donc imposables à l’impôt sur le revenu au taux global de 36,20 % (auquel peut s’ajouter une surtaxe progressive de 2 % à 6 % si la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 €). Dans le cadre de ce régime, la plus-value réalisée peut être exonérée d’impôts si le bien est cédé après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Défiscalisez en investissant dans un bien en location meublée non-professionnel en 3 points

1 – Définir le projet : déterminer le type de bien à cibler (ancien ou neuf), la situation géographique voulue, le choix du mode de gestion et enfin boucler le budget d’investissement prévisionnel.

2- Enquêter sur les différents acteurs de l’opération : se renseigner sur l’emplacement du bien et son environnement, sur la notoriété du promoteur et ses réalisations antérieures.

3- Bien s’entourer : dans le cadre d’un premier investissement de ce type, mieux vaut être entouré d’experts du métier comme par exemple un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine voire même un banquier.