Investir avec le dispositif Loc’Avantages

Dernière mise à jour le 08/01/2024

Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages ?

En 2016, la loi de finances rectificative a instauré le dispositif de défiscalisation « Louer abordable » ou Cosse en remplacement des anciens dispositifs Besson et Borloo. L’objectif était de proposer sur le marché des logements avec des loyers plus accessibles. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, les propriétaires devaient conclure une convention avec l’Anah.

Depuis le 1er mars 2022, la loi Cosse a été réformée et remplacée par le dispositif Loc’Avantages, une réduction d’impôt dont le montant varie en fonction du loyer fixé par le propriétaire-bailleur. Ce dispositif garde l’essence de la loi Cosse, tout en instaurant de nouvelles modalités. Il s’applique donc à toutes les conventions signées à partir du 1er mars 2022 et est toujours conditionné par la signature d’une convention avec l’Anah.

En quoi consistaient la loi Cosse et le dispositif Louer Abordable ?

La loi Cosse « Louer abordable » est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif. Il s’adressait particulièrement aux propriétaires bailleurs qui mettaient sur le marché des logements peu ou pas loués. En vigueur au 1er février 2017, cette initiative a été introduite par la ministre du Logement Emmanuelle Cosse via un amendement au projet de loi de finances pour 2017. Le principe de cette loi était le suivant : plus le loyer pratiqué par les propriétaires était abordable dans une ville où la demande de logements était élevée, plus l’incitation fiscale était importante.

Les propriétaires pouvaient, ainsi, déduire de leur revenu fiscal entre 15 % et 70 % des loyers perçus, voire jusqu’à 85 % s’ils confiaient la gestion de leur bien à une association agréée. Pour profiter de cette défiscalisation, le propriétaire devait conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat entre le 1er janvier 2017 et le 28 février 2022, d’une durée minimale de 6 ans sans travaux et de 9 ans en cas d’octroi d’aides aux travaux. Il devait également s’engager à louer le bien pendant toute la période de la convention.

À noter que la loi Cosse a continué à être en vigueur pour les demandes déposées auprès de l’Anah jusqu’au 28 février 2022 et les baux signés depuis le 1er janvier 2022 y sont encore éligibles.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Pour être éligible au dispositif Loc’Avantages, il est essentiel de respecter certains critères :

• Le loyer doit être inférieur au prix du marché local ;
• Le logement doit être la résidence principale du locataire ;
• Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond fixé par l’État ;
• Le logement doit être loué non-meublé et pour une durée de 6 ans au minimum ;
• Le locataire ne doit pas être un membre de la famille du propriétaire ;
• Le logement ne doit pas être considéré comme une passoire thermique et donc être classé E ou F.

Comment fonctionne le dispositif ?

Avec Loc’Avantages, le montant de la réduction d’impôt varie entre 15 % et 65 %. Cette réduction dépend, à la fois du montant du loyer pratiqué et de l’intervention d’une intermédiation locative pour louer le bien. Concrètement, avec Loc’Avantages, plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est importante. De la même manière, si un propriétaire opte pour une intermédiation locative, par l’intervention d’une agence immobilière sociale ou d’une association agréée par l’État, sa réduction d’impôt sera encore plus valorisée.

La réduction d’impôt avec Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages prévoit notamment 3 niveaux de réduction d’impôt selon le montant du loyer pratiqué.

À noter que la réduction d’impôt se calcule sur les revenus bruts du logement et est déductible de l’impôt dû.

La prime supplémentaire

L’obtention d’une prime supplémentaire est également possible dans le cas où un propriétaire opterait pour l’intermédiation locative avec un niveau Loc2 ou 3, soit :

• 1 000 € si ce recours s’applique à la location/sous-location ;
• 2 000 € s’il s’agit d’un mandat de gestion ;
• Une majoration de 1 000 € si le logement possède une surface inférieure ou égale à 40 m².

IMPORTANT

Le plafond des ressources locataires à respecter dépend du niveau de loyer demandé. Une location en Loc1 pourra être mise à disposition d’un locataire ayant davantage de ressources qu’un locataire en Loc3.

Quels sont les avantages d’investir et louer avec Loc’Avantages ? 

Investir avec Loc’Avantages présente plusieurs avantages pour les propriétaires bailleurs. En voici quelques-uns :

• L’avantage fiscal constitue l’élément central de ce dispositif. Les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu en fonction du montant des loyers pratiqués. Cette réduction varie entre 15 % et 65 % des revenus locatifs.
• Loc’Avantages vise à inciter les propriétaires à proposer des loyers abordables. En optant pour ce dispositif, ceux-ci participent à une démarche solidaire qui contribue à l’amélioration du logement français.
• L’Anah offre avec sa convention une garantie loyers impayés, soit une sécurité supplémentaire non négligeable pour les propriétaires bailleurs.
• Loc’Avantages simplifie les procédures pour les propriétaires bailleurs en allégeant significativement la charge administrative associée à la location de leur bien.

Quels sont les plafonds de loyers à respecter sous la loi Cosse ?

Si la loi Cosse a aujourd’hui cédé sa place au dispositif Loc’Avantages, elle est toujours d’actualité pour toutes les conventions signées jusqu’au 28 février 2022.