Tout savoir sur les différents dispositifs de défiscalisation

La défiscalisation immobilière : comment ça marche ?

Investir dans un certain type de bien peut parfois s’avérer gagnant. En fonction des besoins des différents marchés immobiliers, le gouvernement accorde un avantage fiscal aux propriétaires en contrepartie de l’achat d’un logement répondant à des critères précis. Plusieurs dispositifs favorables sont en vigueur et peuvent intéresser les investisseurs désireux d’optimiser leur projet locatif. 

Défiscaliser dans l’immobilier neuf

Certains territoires, bénéficiant d’un parc immobilier principalement ancien et dégradé, sont considérés par les pouvoirs publics comme en besoin prioritaire de revalorisation. De ce fait, forcés de constater la forte nécessité de construction de nouveaux bâtiments, l’Etat français a mis en place l’accès à une réduction d’impôt pour les acheteurs d’immobilier neuf. Frais de notaire réduits et avantage fiscal, l’investissement dans le neuf a le vent en poupe.

Défiscaliser dans l’immobilier ancien

L’immobilier ancien jouit d’une authenticité qui n’a de cesse de plaire aux propriétaires comme aux locataires. D’autant plus que les prix d’achat y sont naturellement moins élevés. Malgré tout, les normes énergétiques, de sécurité et de confort évoluent au fil des ans et demandent d’engager des travaux de réhabilitation ou de modernisation qui peuvent parfois se révéler lourds. Pour contrer l’apparition de nombreuses passoires énergétiques sur le marché locatif, le gouvernement a mis en place un coup de pouce fiscal pour récompenser les propriétaires mettant à disposition un logement attractif et répondant aux règles légales en vigueur.

La loi Pinel

Créé par Sylvia Pinel, ancienne ministre du logement, ce dispositif offre la possibilité aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement à but locatif dans le neuf. Par récompense du respect d’un certain nombre de conditions (ressources, plafonnement de loyer, localisation géographique du bien, …) et de l’engagement de louer son logement pour un nombre d’années précis, le bailleur est accrédité sur son impôt sur le revenu d’une réduction de : 

• 12 % pour 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans.

Remaniée en 2018 par Jacques Mézard, nouveau ministre de la Cohésion des territoires, la loi Pinel intègre alors de nouvelles spécificités géographiques. En effet, pour se démontrer incitative et profitable au territoire, elle a été recentrée sur les zones tendues (A, A bis, B1) où est observé un manque important de logements comparé à une demande qui ne désemplit pas. 

Le dispositif Pinel a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 dans sa forme initiale, et sera poursuivi en 2023 et 2024 mais avec une diminution progressive du taux de réduction d’impôt pour ces deux dernières années.

Pour 2023 :

• 10,5 % pour 6 ans ;
• 15 % pour 9 ans ;
• 18,5 % pour 12 ans. 

Pour 2024 :

• 9 % pour 6 ans ;
• 12 % pour 9 ans ;
• 14 % pour 12 ans. 

A noter néanmoins que les pouvoirs publics, via la voix de la ministre du Logement Emmanuelle Wargon, ont conçu un dispositif de remplacement : Le Pinel plus (+). Ce dernier permet de conserver les taux de défiscalisation originels de la loi Pinel (12 %, 18 %, 21 %) mais resserre plus étroitement les conditions pour y être éligible. Notamment sur des exigences de qualité, de confort, mais aussi environnementales, pour les biens mis en location à tarif toujours modéré.

LMNP : statut Loueur en Meublé Non Professionnel

Un particulier sans statut juridique professionnel qui loue un ou plusieurs biens immobiliers meublés, de manière régulière ou ponctuelle, peut également bénéficier de conditions fiscales intéressantes pour, à la fois, se constituer un patrimoine mais également se dégager des revenus complémentaires fréquents. Par location meublée, est entendu généralement un appartement, une chambre, un local…où le locataire peut immédiatement poser ses bagages et y vivre sans avoir à l’aménager.

En savoir plus sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

LMP : statut Loueur en Meublé Professionnel

L’activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, sous certaines conditions strictes. Un bailleur est considéré comme professionnel dès lors que ses recettes locatives dépassent 23 000 €. Le régime fiscal de la location meublée professionnelle est réservé aux locaux d’habitation pourvus de tout le mobilier indispensable à une occupation décente et normale par le locataire.

En apprendre davantage sur le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

La loi Censi-Bouvard

Actif depuis le 1er janvier 2013 et jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard complète le statut du LMNP et se cumule avec en permettant aux investisseurs locatifs de défiscaliser lorsqu’ils acquièrent des biens neufs ou rénovés comme tels au sein de résidences de services (résidences étudiantes, résidences d’affaire, résidences pour personnes âgées, pour handicapées, …) en vue de les louer meublés. Par le biais de cet investissement, le propriétaire peut en honorant certaines conditions bénéficier d’une réduction d’impôt sur les loyers générés et récupérer une partie de la TVA. Le processus, qui ne nécessite pas d’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) est reconduit jusqu’au 31 décembre 2022. Il ne devrait toutefois pas être reconduit par la suite.

L’essentiel sur la loi Censi-Bouvard.

Le crédit d’impôt Corse

Depuis le 1er janvier 2002, l’administration fiscale se montre particulièrement bienveillante envers les investisseurs désireux d’acquérir un bien immobilier neuf situé en Corse et dédié à la location meublée, avec ou sans services para-hôteliers. A noter que les locations saisonnières à but touristique sont drastiquement exclus du dispositif.

À l’origine ayant pour but d’inciter et favoriser l’investissement industriel et commercial sur l’Ile de Beauté, les atouts du crédit d’Impôt se sont rapidement révélés être un formidable levier d’investissement immobilier au service de l’optimisation patrimoniale. Pour le moment, le crédit d’impôt Corse, qui peut atteindre une réduction fiscale de 30 % court jusqu’au 31 décembre 2023.

En savoir plus sur le crédit d’impôt Corse.

La loi Girardin

La loi Girardin est un procédé de défiscalisation immobilière qui ressemble beaucoup à celui de la loi Pinel en Outre-mer.
En effet, les personnes physiques qui ont investi directement, par voie de souscription dans le secteur du logement ou qui ont souscrit au capital de certaines sociétés entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2025 en Outre-mer profitent d’une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction de la nature de l’investissement et de la date de sa réalisation (de 18 % à 64 % du montant de l’investissement). Seules les dépenses de travaux de réhabilitation ou de confrontation contre le risque sismique ou cyclonique réalisées dans des logements de plus de 20 ans peuvent encore ouvrir droit à ce dispositif, ouvert jusqu’au 31 décembre 2025 pour les DROM (départements et régions d’outre-mer) et pour les COM (collectivités d’outre-mer).

Retrouvez toutes les informations utiles sur la loi Girardin.

La loi Malraux

En vigueur depuis 1962, la loi Malraux vise les contribuables français qui investissent dans des biens à rénover destinés à la location. Au final, les travaux doivent amener à la restauration complète de l’immeuble dont la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Améliorée en 2018, la nouvelle mouture du dispositif de défiscalisation immobilière donne droit à une réduction d’impôts qui varie entre 22 % et 30 % du montant engagé pour les travaux en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Cet avantage fiscal est plus particulièrement dédié aux investisseurs avec un taux d’imposition élevé. Il est possible d’investir en loi Malraux jusqu’en 2023.

En savoir plus sur la loi Malraux.

La loi Monuments Historiques

Instaurée depuis plus de 100 ans, cette loi de défiscalisation immobilière tend à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés monuments historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Le système est simple, lors de l’acquisition d’un bien classé, les charges de réhabilitation et de maintenance du bien, de même que les intérêts d’emprunt sur le crédit immobilier contracté, sont déductibles à 100 % du revenu foncier déclaré. Le déficit généré peut, lui, être directement ôté du revenu global, et ce, sans plafonnement.

La loi Cosse ou Loc’Avantages

Le dispositif Cosse ancien « Louer abordable », ayant évolué en 2022 en dénomination « Loc’Avantages », est ouvert aux propriétaires personnes physiques et aux associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) dont les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Il vise à lutter contre la vacance des logements et à faciliter l’accès à l’habitation pour les foyers plus précaires. En effet, cette loi permet aux propriétaires acceptant pour une période de 6 ans minimum de louer à un tarif modeste leur bien à compter du 1er janvier 2022 via la signature d’une convention Anah (Agence nationale de l’habitat) de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents à partir du 1er avril 2022. La demande de convention doit être effectuée sous un délai maximal de 2 mois après l’achat.

La loi Cosse ou le dispositif Loc’Avantages est prorogée jusqu’au 31 décembre 2024.

La loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif mis en place en 2019. L’objectif de la loi Denormandie est de motiver la rénovation des logements anciens. Souvent confondue avec le dispositif Pinel de par le fonctionnement semblable, la loi Denormandie est cependant limitée par un cadre juridique pour l’acquisition, la rénovation et la mise en location des logements anciens dans des zones géographiques bien spécifiques.

• Découvrez le fonctionnement de la loi Denormandie