Optimiser son investissement Pinel avec le déficit foncier

Définition du déficit foncier

On parle de déficit foncier, lorsqu’un propriétaire bailleur doit supporter plus de charges (travaux, entretien, copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) que ce que lui rapportent les loyers. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux, et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, sont déductibles du revenu global dans certaines limites. Et, à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. (3° du I de l’article 156 du code général des impôts, CGI)

Un excellent moyen d’optimiser ses revenus locatifs et de réduire son imposition ! De plus, ce mécanisme fiscal n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Un avantage non-négligeable.

Le déficit foncier a été institué en 1993 par la loi Balladur et relève du droit commun. C’est un dispositif très apprécié par les propriétaires de biens anciens. En effet, ces derniers nécessitent souvent d’importants travaux, contrairement aux logements neufs.

Sous quelles conditions peut-on générer du déficit foncier en 2024 ?

Pour pouvoir bénéficier du mécanisme de déficit foncier, il y a 3 conditions à respecter impérativement :

• Investir dans un bien destiné à être loué non-meublé et pour une durée de 3 ans minimum ;
• Réaliser des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation, suffisamment importants pour créer un déficit foncier. Attention, les travaux de construction et d’agrandissement, ou encore d’embellissement, ne sont pas comptabilisés dans le calcul du déficit foncier ;
• Le propriétaire doit imposer ses revenus locatifs en régime réel.

Cumuler déficit foncier et loi Pinel

Comme de nombreux investisseurs le savent, la loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la période d’engagement choisie, 6, 9 ou 12 ans. Mais ce que l’on sait moins, c’est qu’il est possible de cumuler loi Pinel et déficit foncier.

Cela concerne les investissements Pinel dans l’ancien. On parle alors de la loi « Pinel ancien », ou « Pinel réhabilité », ou encore du « Pinel optimisé au déficit foncier ». La réduction d’impôt peut alors atteindre 24 % du prix du bien.

Les biens éligibles sont généralement des appartements situés dans de vieux bâtiments en centre-ville. Considérés comme insalubres, ou auparavant utilisés dans un cadre professionnel, ils nécessitent d‘importants travaux de réhabilitation.

Comme dans le cadre du dispositif Pinel classique, le nombre d’investissements est limité à deux par an, dans la limite de 300 000 €. L’acquéreur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien selon sa période d’engagement. À cela, vient s’ajouter la déduction d’impôt offerte par le dispositif du déficit foncier et qui peut atteindre jusqu’à 10 700 € par an durant la durée des travaux.

Alors que pour bénéficier de la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif classique, il faut généralement attendre la livraison du bien (soit environ deux ans), le déficit foncier permet d’en bénéficier, lui, dès la première année des travaux.

Comment calculer son déficit foncier en 2024 ?

C’est assez simple. Vous devez déduire du montant des loyers perçus les intérêts d’emprunt ainsi que les frais et charges qui lui sont imputables. Si la somme de ces frais et charges est supérieure au montant des loyers, la différence correspond à votre déficit foncier. Vous pourrez alors le déduire de vos revenus imposables dans la limite de 10 700 €. Si votre déficit foncier dépasse ces 10 700 €, il est reportable sur les années d’imposition suivantes.

Le déficit foncier
LOYERS ANNUELS – INTÉRÊTS D’EMPRUNT – FRAIS ET CHARGE = BÉNÉFICE (IMPOSABLE) OU DÉFICIT FONCIER (DÉDUCTIBLE)

Attention, les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits des revenus imposables, mais seulement des revenus fonciers.

Quelles sont les charges déductibles ?

Les charges déductibles du déficit foncier sont :

• Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ;
• Les primes d’assurance, tous risques confondus ;
• Les charges de copropriété à la charge du propriétaire ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les frais de gérance ou honoraires de gestion, à savoir la rémunération des concierges, des gestionnaires de l’immeuble, des administrateurs de biens, des comptables, des agences de location ou des chambres syndicales ;
• Les taxes locales, à savoir la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et la contribution sur les revenus locatifs ;
• Les charges diverses ;
• Les frais de procédure ;

Quelles sont les charges non-déductibles ?

Le déficit foncier est imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La part du déficit supérieure à 10 700 € et la part du déficit résultant des intérêts d’emprunt sont, elles, imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Pour qu’un propriétaire puisse imputer un déficit foncier sur son revenu global, il faut que l’immeuble soit destiné à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Si ce n’est pas le cas, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global pourra être remise en cause.

Le plafond de déficit foncier

Le plafond du déficit foncier est de 10 700 € par an. Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, l’excédent est reportable sur le revenu global des années suivantes, jusqu’à la 6ème année incluse.

Roger loue un appartement à Toulouse. Son revenu global est de 8 000 € par an. Au vu des charges qu’il doit supporter, il a un déficit foncier de 10 000 €. Lorsque l’on déduit son déficit foncier de son revenu global, il reste 2 000 €. Ces derniers seront alors déduits de son revenu global les années suivantes.

Toutefois, pour les travaux réalisés entre 2023 et 2025, le contribuable pourra déduire ses dépenses jusqu’à 21 400 € par an. En effet, afin d’encourager les investisseurs à réaliser des travaux d’amélioration thermique dans leurs logements et ainsi lutter contre le phénomène des passoires thermiques, l’Assemblée nationale a adopté le doublement du plafond du déficit foncier. Ce dernier passe donc de 10 700 € par an à 21 400 € pour les travaux réalisés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025. Attention, sont concernés uniquement les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé F ou G de perdre son statut de passoire thermique.

Générer du déficit foncier en faisant des travaux

Le plus simple pour créer du déficit foncier, est d‘acheter un bien à rénover pour le louer ensuite. En effet, les loyers que vous percevrez vont annuler les dépenses engagées pour les travaux.

Mais dans le cas où, le montant des travaux est supérieur au montant des loyers, cela va créer un déficit foncier qui vous permettra de diminuer votre revenu global imposable. A condition que vous louiez ce bien pour les 3 années suivant l’imputation.

Attention, tous les travaux ne sont pas déductibles. Les travaux d’agrandissement, de restructuration totale ou de reconstruction ne sont pas pris en compte dans le calcul du déficit foncier.

Il faut que ce soit des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, qui visent à remettre le bien en état, mais sans en modifier la structure initiale. Parmi les travaux déductibles, on trouvera donc la réfection de la toiture, des façades, des murs de clôture ou de l’installation électrique, mais également les travaux qui visent à améliorer le confort comme l’installation d’une douche, d’une cuisine intégrée, d’une chaudière…

Comment déclarer son déficit foncier ?

Lorsque vous réalisez un investissement locatif afin de réduire votre impôt, vous devez déclarer vos revenus fonciers. Pour ce faire, vous avez le droit de choisir entre deux régimes d’imposition : le régime réel ou le régime micro-foncier. Or, pour créer du déficit foncier, vous devez obligatoirement opter pour le régime réel. En effet, le régime micro-foncier offre un abattement de 30 % pour couvrir vos charges, ce qui n’est pas suffisant lorsque vous réalisez d’importants travaux. Le régime réel vous permettra de déduire les frais et charges liées à votre bien de votre revenu imposable.

Pour déclarer vos revenus fonciers, vous devrez, dès la première année de location, remplir la déclaration de revenus fonciers 2044. Il vous faudra joindre à votre déclaration plusieurs justificatifs :

• Les justificatifs de vos charges
• Les factures de vos travaux
• Les tableaux d’amortissements de vos prêts
• Les relevés de vos comptes bancaires où apparaissent les intérêts d’emprunt

Lorsque vous aurez soldé votre déficit foncier, vous devrez alors payer l’impôt sur les loyers que vous percevez. Vous pourrez alors :

• Revendre ce bien. Attention, toutefois, la plus-value que vous toucherez sera soumise à une taxe de 19 %.
• Réinvestir dans un nouveau bien à rénover pour bénéficier d’un nouveau déficit foncier.