Projet immobilier : 5 conseils pour réussir votre financement

Devenir propriétaire et investir dans un bien immobilier représente très souvent "le" projet d'une vie. Il est important pour réussir le financement de ce projet d'être informé sur les démarches à effectuer et sur les différents critères à prendre en compte afin de choisir l'offre la mieux adaptée à vos besoins.

Les points clés

Définir son projet
Les pièces à fournir
Faire une simulation de prêt
Les offres de financement
Les critères à retenir

1- Définir son projet immobilier

Avant d’effectuer toute démarche auprès des établissements bancaires, il est primordial de définir vos besoins ainsi que le budget que vous pourrez allouer à votre projet immobilier.
En effet, le but étant de savoir dans un premier temps si votre investissement locatif va devenir votre résidence principale ou si l’objectif est de développer votre patrimoine. A ce moment là, le bien aura plus vocation à être mis en location. Si vous souhaitez investir pour mettre votre bien en location, le dispositif de défiscalisation Pinel vous permettra de devenir propriétaire tout en réduisant considérablement vos impôts.
Votre objectif défini, il faut alors mettre en exergue vos attentes ainsi que les critères qui seront pour vous déterminants à savoir la localité, la surface habitable, le nombre de pièces…
Une fois votre projet ficelé, vous pouvez désormais vous lancer dans le choix de votre futur organisme de financement et dans la prise de rendez-vous auprès d’établissements financiers ou de courtiers.

2- Quelles sont les pièces obligatoires à fournir ?

Maintenant que votre projet est posé, il est temps de monter un dossier de financement auprès d’établissements bancaires. Pour se faire, il faudra répertorier un certain nombre de pièces nécessaires qui permettront aux potentiels prêteurs d’étudier votre situation financière et par là définir votre solvabilité.

Les pièces à fournir :

documents dits « officiels » : carte d’identité ou carte de séjour, justificatif de domicile (quittance EDF), livret de famille,
les 3 derniers bulletins de salaire de chaque emprunteur,
le dernier avis d’imposition,
les divers documents attestant des charges en cours : offres de prêts, pensions, loyers,…relevés de comptes
tout document attestant de la véracité de l’opération en cours : promesse de vente, contrat de construction, titre de propriété…

3- Simulation de prêt immobilier mode d’emploi

À cette étape, l’établissement bancaire va pouvoir définir l’enveloppe budgétaire qui vous sera octroyée pour la réalisation de votre projet immobilier. C’est à ce moment là que vous allez également connaître les modalités exactes des divers financements qui vous seront proposés et vous saurez par exemple, selon votre situation, si vous pourrez bénéficier de prêts aidés par l’Etat.
Que ce soit auprès d’un établissement bancaire ou d’une société de courtage, durant la simulation vous pourrez :

calculer votre droit au prêt à taux zéro,
déterminer le montant de mensualités,
valider le taux d’endettement (33% maximum),
estimer le montant des frais de notaire, des frais de dossier, de garanties, d’assurances emprunteurs,
et si vous investissez à but locatif pour bénéficier du dispositif Pinel, une étude de situation sera réalisée pour valider votre éligibilité et apprécier la faisabilité de votre projet.

4- Les offres de financement

Depuis la mise en place de la loi Scrivener, les offres de financement doivent comporter bon nombre de mentions obligatoires afin d’informer au mieux le futur emprunteur et respecter les délais. En effet, si l’offre en elle-même est valable pendant au minimum 30 jours, l’emprunteur ,lui, dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de celle-ci.
Les mentions obligatoires exigées par la loi Scrivener que doit comporter votre offre sont les suivantes :

l’identité du prêteur et de l’emprunteur
le délai de réflexion clairement indiqué
l’échéancier du prêt (sauf pour les prêts à taux révisables)
les modalités de mise à disposition des fonds
le montant du capital emprunté, taux d’intérêt nominal, TAEG, coût total du crédit et dans le cadre d’un prêt à taux variable les modalités de révision du taux
les garanties, les assurances (l’offre doit être accompagnée d’une fiche d’information explicative) et les différents frais liés au financement

Depuis le 1er janvier 2018, l’établissement bancaire auprès duquel vous contractez votre prêt ne peut vous obliger à domicilier vos revenus sans contrepartie individualisée limitée dans le temps et clairement formalisée dans l’offre de prêt.

A lire également : notre dossier sur le pret locatif social (PLS)

5- Quels critères pour la bonne offre ?

Vous avez fait le tour des établissements bancaires et vous disposez maintenant de plusieurs offres de financement, il est temps de faire un choix.
Pour ne pas se tromper, plusieurs critères vont pouvoir vous permettre d’opter pour la meilleure option.

Le taux

Bien sûr, le taux reste le critère le plus important à prendre en compte.
Si vous choisissez un taux fixe, il faudra comparer le taux nominal du crédit hors assurance alors que si vous choisissez le taux variable vous n’avez aucune garantie de taux et donc aucune garantie de stabilité (vous pouvez en effet faire face à une hausse comme à une baisse de taux).
Afin de choisir au mieux le bon moment pour votre projet, il est conseillé de vous pencher sur les taux de crédit immobilier et leur évolution. Cela peut vous donner la possibilité de trouver le meilleur taux, par exemple ici, et de décider le meilleur moment pour vous lancer.

L’assurance emprunteur

Indispensable, elle offre une sécurité à la fois pour le prêteur et pour l’emprunteur, en couvrant les risques de non-remboursement en cas de décès, d’invalidité ou de maladie de l’emprunteur. Vous avez désormais le choix entre l’assurance individuelle ou l’assurance groupe.
En effet, avec la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur peut refuser de prendre le contrat d’assurance proposé par l’établissement bancaire au sein duquel il souscrit le financement.

Depuis juillet 2014, grâce à la loi Hamon, l’emprunteur peut également s’il le souhaite résilier le contrat pendant les 12 mois qui suivent la signature à condition que le nouveau contrat respecte les garanties initiales.
Le plus important est de prêter attention au taux de couverture, au délais de franchise de la garantie ITT et du calcul des cotisations (pour bien comparer fiez-vous au prix total de l’assurance).

En savoir plus sur la loi Lemoine pour l’assurance emprunteur

Les garanties

Garanties	Définition	Avis
Caution mutuelle	Il s’agit d’un contrat souscrit auprès d’un organisme qui, en contrepartie d’une rémunération, s’engage à rembourser le financement en cas d’une défaillance de l’emprunteur.	-à terme, partie des frais restituée. -pas de frais de main levée. -somme à débourser à la mise en place plus importante qu’une prise d’hypothèque.
Hypothèque classique	C’est une garantie portant sur le bien-être. En cas de soucis, l’emprunteur donne la possibilité au prêteur, pour récupérer sa créance, de faire vendre le bien.	-plusieurs prêts peuvent être garantis. -frais de mise en place. -mainlevée obligatoire en cas de revente du bien.
Privilège prêteur de deniers	Il s’agit d’une garantie de prêt pour l’achat d’un logement existant.	-frais moins élevés que l’hypothèque. -montant maximum garanti égal au prix de vente. -mainlevée obligatoire en cas de revente du bien.
Nantissement	Garantie prise par le prêteur sur des placements mobiliers déjà existants (de type valeurs mobilières) ou immobiliers.	– sommes nanties bloquées. -un patrimoine doit déjà être constitué.

D’autres critères peuvent faire pencher le choix dans la balance

Vous pouvez également prendre en compte le montant des frais de dossiers, si vous envisagez de bénéficier du dispositif Pinel, veillez à évaluer les indemnités de remboursement anticipé en cas de revente du bien à la fin de la période. L’option de modulation des échéances (à la hausse comme à la baisse) peut aussi représenter un critère important dans le choix de votre offre.