Le VEFA, un investissement à risque ?

La VEFA, c’est quoi ?

Acheter neuf séduit bien sûr un grand nombre d’investisseurs. D’autant plus que le dispositif Pinel, prolongé jusqu’à fin 2021, offre une réduction d’impôt très intéressante (12, 18 ou 21%) proportionnelle à une durée d’engagement (respectivement 6, 9 ou 12 ans). Mais opter pour un bien neuf, c’est passer régulièrement par la case VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Traduction : acheter sur plan. Un modèle strictement encadré par la loi afin de protéger au mieux les intérêts des acheteurs. La VEFA est en effet soumise à des règles bien spécifiques. Celles-ci sont définies par le Code de la construction et de l’habitation. Trois grandes étapes caractérisent cette vente :

• La signature du contrat de réservation : le promoteur immobilier s’engage à réserver à l’investisseur un lot déterminé du programme de construction. L’investisseur dépose pour sa part un dépôt de garantie sur un compte bloqué
• La signature du contrat de vente définitif : Cela s’effectue chez un notaire. Le contrat est remis au moins un mois avant la date de la signature
• La réception des travaux : lorsque les travaux sont terminés, le promoteur convient d’une date pour la livraison du logement. L’acquéreur peut faire part de ses remarques et exiger l’intervention du vendeur pour reprendre les éventuels défauts. Si rien n’est constaté, l’investisseur peut alors payer le solde du prix du logement

La VEFA comporte forcément des risques

S’engager sur un logement qui n’est pas encore construit peut faire peur. Et cela se comprend aisément. Qui peut arriver à se projeter avec certitude avec uniquement un plan entre les mains ? La position d’un investisseur qui cherche à faire ensuite du locatif demeure quelque peu plus confortable.

Les mauvaises surprises peuvent exister, il ne faut pas se le cacher. Comme par exemple un défaut de conformité, les malfaçons… Sans oublier des délais de livraison non respectés. Là, il faut s’armer de patience. La moyenne, c’est entre 18 et 24 mois… s’il n’y a pas de retard. Rien n’oblige à ce que la date de livraison soit mentionnée dans le contrat de réservation. Mais elle doit l’être dans l’acte de vente. Un petit conseil donc : insérer une clause dans le contrat prévoyant des indemnités en cas de retard.

Frais de notaire réduits, exonération de taxe foncière…

Actuellement, les projets immobiliers fleurissent. La moindre parcelle de terrain est exploitée. Les biens en VEFA s’avèrent donc être très nombreux. D’autant plus que les taux des prêts bancaires n’ont jamais été aussi bas. Ce qui en motive plus d’un afin d’investir dans l’immobilier.

3%

En VEFA, les frais de notaire sont réduits, étant de l’ordre de 3% contre 8% en moyenne dans l’ancien.

Les avantages ? On peut citer pèle-mêle des frais de notaire réduits (moins de 3% alors qu’il est de l’ordre de 8% dans l’ancien), une exonération de taxe foncière pendant deux ans, une facture énergétique réduite (avec label RT 2012) sans oublier la réduction d’impôt avec la loi Pinel. Une défiscalisation jusqu’à 63 000 euros est possible pour un investissement locatif de 12 ans.

Des avantages pour les primo-accédants

Par ailleurs, si vous êtes primo-accédant et que vous vous lancez pour un bien en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), vous pouvez également bénéficier du Prêt à Taux Zéro + (PTZ +), du Prêt Action Logement ou d’une TVA à taux réduit à 5,5%.

Alors oui, investir en VEFA comporte des risques. Mais vu le contexte actuel – avec notamment une offre importante et des taux très avantageux – le VEFA présente des bénéfices bien nombreux, surtout si tout se passe bien avec le promoteur immobilier et lors de la construction de votre bien.

En savoir plus sur le VEFA

• Achat en VEFA : un syndic de copropriété provisoire vous accompagnera durant la première année
• La question de la semaine : qu’est-ce que la visite cloison ?
• La question de la semaine : VEFA, le dernier appel de fonds déclenche-t-il la remise des clés ?
• La question de la semaine : VEFA, peut-on changer les plans de son futur bien ?
• Quel parcours pour un acheteur de bien en VEFA ?
• Quelques astuces avant d’acheter en VEFA
• Se rétracter en cas de doute lors d’un achat d’un logement en VEFA : c’est possible !