Tout savoir sur la Loi Pinel et le bail commercial

C'est depuis la mise en place du dispositif Pinel en juin 2014 que le bail commercial est soumis à certaines règles. En effet, la loi Pinel relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, vient désormais encadrer le régime des baux commerciaux jusqu'alors laissé un peu de côté. Elle impose, entre autres, l'intégration de mentions dans le contrat de location, chose qui n'était pas faite jusque-là. Découvrez quelles sont les diverses mesures apportées par le dispositif...

Les points clés

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Quelles sont les mesures mise en place ?

Qu’entend-on par bail commercial ?

Au sens large du terme, le bail commercial est un contrat de location de bien reposant sur l’exploitation de fonds commercial, industriel ou artisanal. Cet engagement est conclu entre un bailleur, le plus souvent propriétaire du bien, et un locataire occupant, représenté généralement par une personne morale de par son activité (société, commerçant, artisan, association, …).

La loi Pinel applicable sur les baux commerciaux

À ne pas confondre avec le dispositif de défiscalisation Pinel (loi de Finances de 2015) qui concerne les propriétaires réalisant de l’investissement locatif en résidence principale dans le neuf et leur ouvre droit à des réductions d’impôt, la loi Pinel du 18 juin 2014 se dédie, elle, à la différence, aux baux commerciaux. Elle en modifie le cadre juridique sous plusieurs profonds aspects.

Pour pouvoir prétendre à une location en Pinel via un bail commercial, le locataire occupant doit impérativement être inscrit au registre des commerces et des sociétés ou au répertoire des métiers selon la nature de son activité

Bail commercial et Loi Pinel, les mesures mises en place

Bien que, de manière générale, la rédaction des baux commerciaux soit peu encadrée et relativement libre, le dispositif Pinel institué en 2014 impose désormais certaines règles. Parmi elles, l’obligation d’effectuer un état des lieux ou encore l’importance impérative de mentionner des mesures légales au sein du contrat de location.

À l’entrée comme à la sortie, un état des lieux obligatoire

Avant l’instauration de la loi Pinel, l’état des lieux d’entrée et de sortie était facultatif pour les baux commerciaux. La double tenue de ce dernier devient dorénavant obligatoire.

Rien n’est néanmoins imposé pour sa forme ou sa structure. Il est tout à fait possible de l’établir à l’amiable entre propriétaire et locataire, en toute simplicité et confiance. Toutefois, si les conditions ne s’y prêtent pas pour une raison ou pour une autre, un huissier de justice peut être sollicité afin de rendre l’état des lieux parfaitement formel. Dans ce cas-ci, ses honoraires sont alors supportés à parts égales par les deux parties.

L’état des lieux doit être impérativement annexé au bail commercial.

Résiliation triennale et allongement de la durée du bail dérogatoire

Par principe, un bail commercial est conclu pour une durée incompressible de 9 ans. Cette période ne pouvait jusqu’alors être révoquée, exception faite pour le bailleur. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, il est désormais autorisé au propriétaire comme au locataire de résilier le contrat de location par période triennale (tous les 3 ans), sous certaines conditions.

Il est à noter que si le locataire n’a nullement besoin de justifier sa volonté de résilier le bail, pour le propriétaire, par contre, il en est tout autrement. S’il ne renouvelle pas le contrat de location lors d’une période triennale, il doit dédommager son locataire d’une indemnité d’éviction compensant le préjudice subi par ce dernier.

De surcroit, si pour une circonstance quelconque le bailleur ou le locataire ne souhaitaient pas s’engager sur une période aussi longue que 9 ans, un bail dérogatoire pouvait être signé pour une durée locative de 2 ans maximum. Depuis 2014 et la mise en place de la loi Pinel, cette période est désormais allongée à 3 ans.

Au terme des 3 années de bail commercial dérogatoire, le locataire se doit de quitter les lieux. S’il désire y rester, il conviendra de produire un nouveau contrat de location de 9 ans, car il n’est pas autorisé de renouveler l’opération du bail dérogatoire.

Interdiction des baux commerciaux fermes

Avec la mise en application de la loi Pinel, les baux commerciaux fermes (avec énonciation dans le contrat de l’impossibilité pour le locataire de résilier de façon anticipée) sont désormais interdits. Il devient toujours valide d’inclure une telle mention dans le contrat de location uniquement si :

Le bail commercial est signé pour une durée supérieure à 9 ans ;
Le contrat concerne des locaux à usage strict de bureaux ou de stockage ;
Le bail est conclu pour des locaux monovalents (utilisation unique) ;

Spécification des charges imputables et des travaux réalisés

La loi Pinel impose au propriétaire-bailleur d’annexer au contrat de bail un inventaire précis et détaillé des différentes charges imputables aux deux parties. Comme par exemple : les différentes charges inhérentes au bien, la taxe foncière, la taxe d’habitation, … Il est important de se souvenir que cet inventaire doit être mis à jour chaque année, de manière à ce que le locataire ne soit pas pris au dépourvu et qu’il puisse anticiper les frais annuels qu’il devra honorer.

Autre point, si le bailleur a effectué des rénovations au sein du bien qu’il met en location, il se doit de donner à son locataire un état de lieux des travaux réalisés (sur les 3 années précédentes) et à venir. Il doit y préciser les coûts engagés et y apposer un estimatif du montant des projets de réhabilitation futurs.

Révision du loyer et encadrement de ses augmentations

La mise en place du dispositif Pinel modifie quelques notions concernant la fixation des loyers par le propriétaire-bailleur.

En effet, la loi de 2014 exige que l’indice de référence – pour la potentielle révision triennale du loyer – soit appliqué en fonction de l’activité exercée par le locataire, et non plus selon l’indice national du coût de la construction (ICC) tel que cela était pratiqué jusqu’alors. Ainsi, peut désormais intervenir :

L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ;
L’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) ;

A l’échéance du bail commercial, si le propriétaire souhaite relever le montant du loyer, il ne peut le faire qu’en respectant un certain plafonnement. L’augmentation doit être limitée au plus faible des indices entre le loyer révisé (à l’ILC ou à ILAT) et la valeur locative du bien, dans la limite de 10 % du dernier loyer payé.

Cession de droit au bail

Avant l’instauration de la loi Pinel, le cadre légal prévoyait, lors d’une cession du droit au bail (passation du bail à une nouvelle personnelle morale) pendant que l’actuel contrat de location court encore, que le locataire cédant devienne « garantie solidaire » du repreneur, et ce, pendant toute la durée restante du bail commercial.

Ce n’est aujourd’hui plus le cas. Désormais, la garantie est limitée à 3 ans à compter de la date de cession du contrat de location.

Que se passe-t-il en cas de vente du local loué ?

Tel que dans le cadre d’un bail de location classique, le locataire – lorsque le bailleur souhaite vendre le bien loué – dispose d’un droit de préemption, que l’on appelle dans ce cas droit de préférence.

Le propriétaire doit ainsi informer en priorité son locataire de sa volonté de vendre, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par voie d’huissier, afin qu’il décide ou non de faire jouer son droit de préférence. Il dispose ensuite d’1 mois pour donner sa réponse. De la même manière, si une proposition à prix inférieur est avancée par le bailleur, il doit en avertir son locataire afin que ce dernier ait l’opportunité de se positionner dessus en priorité.

Documents à télécharger :

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Publié le 19/10/2018

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