Pinel : la rémunération des vendeurs limitée à 10 %

MISE À Jour du 16/10/2020

Le Conseil constitutionnel a tranché : le décret du 22 décembre 2019 plafonnant le montant des frais et commissions des intermédiaires lors d’une acquisition immobilière en loi Pinel à 10 % est conforme à la Constitution. (QPC du 15 octobre 2020).

Le Conseil constitutionnel avait été saisi par le Conseil d’Etat pour une question relative à l’éventuelle inconstitutionnalité de cette règle de plafonnement. La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et l’Association française de l’immobilier locatif (AFIL) soutiennent que cette règle :

• Ignore le principe d’égalité devant la loi
• Porte atteinte au principe de légalité des peines et des délits
• Nuit à la liberté d’entreprendre et à la liberté contractuelle en constituant une entrave à la libre fixation des tarifs des professionnels

La FNAIM a également soulevé le fait que le niveau de plafonnement aurait dû être fixé par la loi, et non, comme cela l’a été, par décret. Les Sages lui ont donné tort.

Une nouvelle sans surprise

Si l’annonce a heurté les professionnels du secteur, ce n’est pas tant par surprise, car le texte de loi était sur la table depuis la loi de finance 2018. C’est sa réalisation qui choque les principaux concernés. Le décret d’application de l’article 68 de la loi de finance 2018 devient une réalité. Aussi connu sous le nom d' »amendement de Montgolfier« , le texte borne les honoraires des vendeurs de logements neufs en Pinel. Concrètement, les vendeurs de programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel ne peuvent pas avoir des frais et commissions supérieurs à 10 % du prix de revient du bien immobilier visé par la transaction. Cette disposition s’appliquera aux contrats et actes authentiques signés à partir du 1er avril 2019.

Un décret pour lutter contre les marges excessives

À travers ce texte, l’objectif du gouvernement est de lutter contre l’effet d’aubaine et ainsi baisser les prix de l’immobilier neuf. Si l’intermédiaire est, en général, payé par le promoteur, ce dernier répercute souvent le montant de ces honoraires sur le prix de vente du bien immobilier. En plafonnant les rémunérations des intermédiaires, le gouvernement espère endiguer ce phénomène de marges excessives qui détourne souvent l’avantage fiscal Pinel de son objectif premier. Le plafond ajusté à la hausse permet de corriger cet effet négatif toutefois certains redoutent que la baisse des coûts n’entraîne rien d’autre qu’une augmentation de la marge du promoteur. Une conséquence qui n’aurait alors aucune répercussion sur l’acheteur.

Point important apporté par le texte qui concerne un acquéreur d’un bien Pinel, le bénéficiaire du dispositif Pinel doit « indiquer expressément « , lors de la signature de l’avant-contrat et dans l’acte authentique, sa volonté de bénéficier de l’avantage fiscal lors de l’achat du bien. Côté vendeur, le non-respect du plafonnement n’implique aucune amende, comme il était initialement prévu dans la première mouture du texte.

Un plafond pas tout à fait conforme

Le plafond retenu et fixé à 10 % semble plutôt laisser une bonne marge de manœuvre aux intermédiaires de programmes immobiliers neufs puisqu’un taux de 5 % avait été évoqué. Cependant, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) ne l’entend pas de cette oreille. Elle compte attaquer le texte pour non-conformité aux droits français et européen. « Certains professionnels ont manqué de modération et c’est pour ça qu’a abouti cette disposition réglementaire. On a déjà observé des sommets à 15%, et même au-delà. La moyenne doit toutefois actuellement tourner autour de 12% « , argumente Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers.