Optimiser son investissement Pinel en louant son garage
Maximiser la rentabilité d’un investissement Pinel
Le dispositif Pinel concerne essentiellement des logements neufs. Ces derniers sont donc souvent dotés d’un garage ou d’une place de parking.
Les propriétaires ont alors le choix de louer le logement et la place de stationnement ensemble ou séparément :
- Louer l’appartement et le garage ensemble ne permet pas d’augmenter le montant du loyer. En effet, un garage n’est pas pris en compte dans la surface habitable du logement et ne détermine donc pas le loyer. Il ne peut être pris en compte que dans le montant de l’investissement et donc influencer le montant de la réduction d’impôt.
- Louer l’appartement et le garage séparément peut, par contre, s’avérer rentable. Effectivement, dans le cas où il y a deux baux, le garage ou la place de parking n’est pas soumis au dispositif Pinel et relève des règles de droit commun applicable aux contrats de louage de choses. Le propriétaire est donc libre de fixer le montant du loyer, la durée du bail et toute autre disposition contractuelle. Ainsi dans certaines villes comme Paris, le loyer d’un garage peut s’échelonner de 50 à 200 € par mois.
Le montant du loyer d’un garage ou d’une place de parking va dépendre des difficultés de stationnement dans le secteur et du niveau de sécurité qu’offre le bien.
Pourquoi louer son garage ?
Avec les mesures environnementales incitant les automobilistes à délaisser leur voiture et l’augmentation du stationnement payant dans les grandes villes, les places pour se garer sont de plus en plus rares. Nombreux sont ceux qui cherchent un garage ou un parking à louer.
20 %À Paris, 10 à 20 % des véhicules en circulation sont à la recherche d’un endroit où stationner.
Il existe donc une véritable demande sur ce secteur.
Autre atout de ce type d’investissement : il ne nécessite pas une grosse mise de départ. En région parisienne, les prix oscillent en moyenne entre 15 000 et 25 000 €. En province, ils sont compris entre 6 000 et 25 000 €. Quand on sait que les taux de rentabilité pour ce genre d’opération dépassent régulièrement les 10 %, investir dans un garage ou une place de parking peut représenter un très bon placement.
Commentaires (18)
jeffrey
Bonjour,
Je suis locataire d’un logement sous Pinel, la propriétaire nous oblige pour rentabiliser son bien de louer sa place de parking à un tarif 4 fois plus cher que la normal,
Suis-je dans l’obligation d’accepter ?
jeffrey
Merci de votre réponse
Pour bien détailler, le bail pour le logement est signé depuis déjà 5 mois et maintenant qu’elle possède la place de stationnement, la propriétaire nous oblige à signer le bail au prix de 240€
Je trouve ça très malhonnête de contourner le principe du Pinel
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour jeffrey,
Vous pouvez vous rapprocher d’une association de défense des locataires pour vous aider à contester l’initiative du propriétaire.
Bien à vous,
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour jeffrey,
S’il s’agit d’un seul et unique bail de location qui inclut le logement et le parking, alors vous ne pouvez pas refuser le parking sans renoncer au logement. En revanche, s’il s’agit de deux contrats distincts, rien ne vous oblige à accepter le parking. Toutefois, le risque est que le propriétaire vous refuse la location de son bien et cherche un autre locataire.
Bien à vous,
Franck
Bonjour ! Mon appartement PINEL dispose d’un parking en souterrain. Je souhaite louer séparément appart et parking pour optimiser. Savez-vous svp si sur ma 2044 je dois déclarer appart + parking comme 2 immeubles à 1 local ou si je dois les déclarer en tant que 1 immeuble à 2 locaux ? Merci bcp pour cette réponse introuvable !
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour Franck,
Tous les propriétés urbaines ou rurales générant des revenus fonciers liés à la location non-meublée doivent être déclarés sur le formulaire 2044. En ce qui concernent les modalités de déclaration, je vous recommande de contacter votre centre des impôts ou de vous faire aider par un professionnel.
Bien à vous,
Fan
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en Pinel et à la suite de la réception de celui-ci j’ai demandé à mon Agence d’établir 2 mandats de gestion relatif à mon bien , 1 mandat pour l’appartement et 1 mandat pour les 2 places Parking. Et si possible les 2 mandats signés par le même locataire. Question? Ai-je le droit d’établir ces deux mandats ? Ai-je le droit de le faire signer par le même locataire? Ai-je la possibilité de sortir les parkings de l’appartement sans que je perds les avantages fiscaux de mon investissement et quand bien même mon appartement n’est pas distinct des 2 places parkings c’est à dire n’est pas valorisé individuellement.
Merci de votre retour
Bien à vous,
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour Fan,
Vous pouvez louer séparément vos places de parking du logement sans perdre les avantages fiscaux, car la loi Pinel ne porte que sur le logement.
Vous pouvez donc louer le parking à un tiers qui peut être le locataire du logement ou une autre personne. En revanche, vous ne pouvez pas obliger le locataire à louer vos parkings s’il s’agit de contrats distincts.
Bien à vous,
christiane armand
bonjour ,
lors de l’acceptation de la location d’un app loi pinel , le bailleur m’a obligé de prendre en location une place de parking dans un garage double fermé par une seul porte électrique avec bail à part , pouvait-il le faire ? il loue également l’autre place à une autre personne , le problème est que l’électricité est raccordée à mon compteur appart , je considère donc que le garage doit m’être loué en totalité avec mon bail appart . concernant le loyer appart , je possède une terrasse qui fait plus de 20m2 quelle doit être la surface à prendre en compte pour le calcul du loyer , 8m2 plafonné soit 4m2 ou 20m2 / 2 soit 10m2 . merci d’avance . bien cordialement .
Sébastien Pierre, équipe de la rédaction
Bonjour Christiane,
Si le bail concernant le garage est séparé de l’habitation, il correspond à un cas classique et non lié au dispositif Pinel. Il est donc possible pour vous, au moment de signer le bail, de le négocier aussi bien pour le prix que pour les conditions d’utilisation du garage. Voici ce que stipule la loi : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14747.
Concernant le calcul du loyer, le bailleur est tenu de respecter les règles de plafonnement fixé par la loi Pinel. La formule de calcul du loyer est : Prix Pinel du m2 x coefficient multiplicateur x surface habitable.
Pour calculer la part des surface annexes dans le calcul, il faut effectivement calculer la surface et diviser par 2, dans la limite des 8 m2. Comme votre terrasse mesure 20 m2, soit 20/2 = 10 m2. Votre résultat est supérieur au plafond. Vous devez donc prendre le plafond comme référence dans votre calcul soit 8 m2. Pour calculer la surface habitable de votre logement, vous prendrez en compte la surface de votre appartement + 8 m2 (qui correspond à votre terrasse).
Pour plus d’informations :https://www.la-loi-pinel.com/actualites/surface-habitable-calculer-loi-pinel/
Bien à vous,
Nathalie
Bonjour,
Le promoteur a dans le contrat de réservation mentionné un prix distinct pour l’appartement et le parking.
Cependant l’acte notarié n’a pas fait pas cette distinction.
Est-ce que je peux néanmoins louer les deux séparément dans deux baux distincts via deux mandats de gestion?
Dans ce cadre, je ne défiscaliserai que sur le prix d’achat de l’appartement en ayant soustrait auparavant le prix d’achat du parking précisé par le promoteur, est-ce exact ?
Par ailleurs, puis-je louer à la même personne via deux baux différents et deux mandats de gestion le parking et l’appartement?
Merci d’avance pour votre retour,
Sébastien Pierre, équipe de la rédaction
Bonjour Nathalie,
Oui vous pouvez tout à fait louer votre logement et votre garage séparément via deux baux distincts par contre il ne faut pas que ce soit à la même personne.
Bien à vous,
Sarah
Bonjour,
Lors d’une location en Loi Pinel, si le propriétaire ou l’agence nous oblige a louer le parking en plus de l’appartement (avec un bail pour la location du parking et un bail pour la location de l’appartement), est-ce légal ?
Merci d’avance
Sébastien Pierre, équipe de la rédaction
Bonjour Sarah,
Normalement s’il s’agit de deux baux différents, le propriétaire ne devrait pas vous obliger à louer la place de parking…s’il s’avère que le locataire du parking et du logement sont les mêmes, il ne faut qu’un seul bail et le montant du loyer doit respecter les plafonds. Vous devriez demander confirmation auprès du centre des impôts auquel vous êtes rattaché.
Bien à vous,
Seb06974
Bonjour, dans le cadre d’un Pinel, je souhaite louer le garage indépendamment de lappart Via un autre bail. Puis je louer le garage au locataire de l’appartement ou dois je le louer à une personne dont le nom figurant sur le bail de l’appartement soit différent? Merci pour votre aide. Sebastien.
Gérard
Bonjour, je ne suis pas d’accord avec la réponse apporté par Sébastien Pierre. En effet il est écrit dans le BOFIP :
Lorsqu’un propriétaire loue à un même locataire un logement et un emplacement de stationnement ou un garage et que cette location fait l’objet de deux baux distincts, il est admis de faire abstraction, pour l’appréciation de la condition de loyer, du montant de loyer figurant sur le contrat de location de l’emplacement de stationnement ou du garage, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions suivantes :
– l’emplacement de stationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d’habitation. La séparation physique des locaux suppose notamment la possibilité d’accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement sans pénétrer dans le bien donné en location à titre de logement ou sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate et nécessaire. Ainsi par exemple, dans le cas d’une maison d’habitation située en bordure de la voie publique avec garage accolé à la maison sans communication entre les deux locaux, la condition de séparation physique est remplie dès lors que l’accès au garage est possible sans pénétrer dans le logement donné en location ou sur le fond destiné à l’usage privatif du locataire ;
– le locataire est libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également l’emplacement de stationnement ou le garage. Sous cette réserve, les deux locations peuvent être liées l’une à l’autre. Il peut notamment être prévu dans le contrat de location du garage que celui-ci prend fin lors de la résiliation du contrat de location du logement ;
– le prix du loyer de l’emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables.
Sébastien Pierre, équipe de la rédaction
Bonjour Gérard,
Effectivement, l’alinéa 450 du Bofip est applicable, sous réserve que la location respecte les conditions prévues.
Dans ce cas précis, nous n’avons pas assez d’éléments pour savoir dans quelle situation se trouve le propriétaire en question.
Bien à vous,
Sébastien Pierre, équipe de la rédaction
Bonjour Seb06974,
Dans la logique vous devriez le louer à une tierce personne, en effet, si vous le louez au même locataire que l’appartement, le garage devrait alors figurer sur le même bail et faire donc partie du lot de location.
Bien à vous,