L’OBO immobilier : une stratégie attrayante !

Qu’est-ce que l’OBO Immobilier ?

Il s’agit d’un montage financier qui implique la vente de votre bien immobilier à une société civile immobilière (SCI) dont le capital est fixé librement. En effet, vous pouvez par exemple attribuer 998 parts en nue-propriété à vos deux enfants, 998 parts en usufruit pour le couple et 2 parts en pleine propriété pour Mr et Mme. C’est par le biais d’un emprunt bancaire d’un montant égal au prix de vente et via un compte courant dédié que la société pourra financer le rachat du bien. C’est au moyen des loyers qu’elle va percevoir que la société pourra rembourser tout ou partie des échéances de prêt. Grâce à ce système, la transmission de votre patrimoine pourra s’effectuer sans avoir de droits de donation à régler, et ce, tout en bénéficiant du fruit de la cession de votre bien.

Attention, cette opération, bien que totalement légale, demande une véritable expertise et une réelle préparation, car au regard du fisc elle peut être perçue comme un subterfuge pour échapper aux divers impôts. Il est donc important de bien ficeler son argumentaire afin de faire face aux diverses interrogations possibles.

Le triple objectif de cette stratégie

De manière générale, cette stratégie peut s’envisager pour des personnes ayant un patrimoine tourné trop fortement vers l’immobilier. Ainsi, les liquidités résultant de la vente du bien permettraient d’opérer une diversification de placements et de mettre de côté assez d’argent pour couvrir les droits de succession et profiter d’une transmission bénéficiant d’une fiscalité intéressante.

Une fiscalité immobilière optimisée

Si la société est soumise à l’IR, chacun des associés devra s’acquitter de l’impôt sur le revenu au pro-rata de la part de bénéfices reçue. Ce sont les revenus fonciers. Dans le cadre de la vente du bien, s’il y a une plus-value, elle sera évaluée selon la règle des plus-values pratiquées pour les particuliers.
Si la société a choisi l’impôt sur les sociétés, c’est la société qui se charge de régler l’impôt en question. Dans le cadre d’une vente par contre, elle devra faire face à une double taxation : IS puis IR sur les dividendes perçus.
Concernant les intérêts d’emprunt, en fonction de la situation, il conviendra d’étudier leur déductibilité ainsi que la prise en compte du capital restant dû qui entrera au passif de l’IFI.

Une partie du patrimoine rendue disponible

Par le biais de cet achat réalisé par la société, des liquidités seront dégagées et permettront de diversifier le patrimoine et d’en placer une partie sur des supports financiers différents comme par exemple des contrats de capitalisation ou des contrats d’assurance-vie. Ainsi cela vous donnera l’opportunité de bénéficier d’avantages fiscaux et juridiques intéressants tout en conservant l’ensemble de votre patrimoine immobilier.

Une fiscalité réduite lors de la transmission des biens

Lors de la transmission de biens immobiliers détenus par une SCI, les détenteurs bénéficient d’une totale exonération des droits de succession. En effet, ceci résultant du fait que les héritiers reçoivent la nue-propriété des parts-sociales de la SCI qui elle-même est sous-évaluée du fait du crédit immobilier en cours.

Vous pouvez vous-même créer une SCI sans avoir forcément recours à un professionnel. Par contre, sachez que l’intervention d’un notaire est obligatoire afin d’établir l’acte de propriété lors de la transaction.