Les modalités de caution changent : bonne nouvelle pour les propriétaires
Une nouvelle définition pour le cautionnement
Le 15 septembre 2021, une ordonnance gouvernementale à remanié la définition de la caution. Mise en place pour protéger les bailleurs et les propriétaires des impayés, la caution fait peau neuve à partir du 1er janvier 2022. En apportant un nouvel éclairage sur le fonctionnement de la caution, l’ordonnance vise à limiter les litiges entre bailleurs et locataires et à responsabiliser les cautionnaires sur l’importance de leur engagement.
« C’est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci »
Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés
Le contrat de caution pour quels engagements ?
Comme le précise l’ordonnance, se porter cautionnaire est un acte qui doit être mûrement réfléchi. La personne qui se porte caution d’une location devra répondre des manquements financiers du locataire suivants :
- Loyer impayé.
- Dettes sur les charges locatives.
- Les frais liés à la détérioration du logement.
L’engament du cautionnaire peut s’effectuer sur une durée déterminée ou indéterminée. La caution à durée déterminée s’appuie sur celle du bail de 3 ans. Le cautionnaire s’engage donc jusqu’à la fin de la période du contrat de location et ne peut se désister avant cette échéance. Pour le second cas de figure, si la caution à durée indéterminée ne précise aucune date de fin dans le bail, l’engagement peut être levé à tout moment en avertissant le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Bon à savoirEn cas de divorce des cautionnaires ou du décès du locataire, l’engagement de la caution peut-être levé.
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Les changements relatifs à la caution
Désormais, la caution peut-être rédigée librement. Le montant de la caution, sa date de fin et la nature de ses engagements doivent être stipulés précisément par écrit, afin d’éviter les incompréhensions et les litiges entre bailleurs, locataires et cautionnaires. Les montants doivent être inscrits en lettres et en chiffres. Cette nouveauté dans le fonctionnement de la caution vient contrer les cautionnaires mal intentionnés qui profitaient jusqu’alors d’interprétations en leur faveur sur la formule imposée pour la rédaction de la caution. En effet, avant la réforme de la caution, cette dernière devait être rédigée à l’identique et au mot près pour toutes les locations. Un simple oubli de mots, une erreur sur la copie du texte servaient à justifier le désengagement du cautionnaire. À présent, les bailleurs peuvent rédiger leur propre caution et éviter ce genre de déconvenue qui peut leur coûter cher.
L’autre grande nouvelle, c’est la signature électronique de la caution. En effet, la dématérialisation des actes de cautionnement et sa signature à distance, apportent une grande souplesse au protocole, ancré dans l’évolution numérique, accélérée par la crise sanitaire.
Ce qui change pour les garants à partir de janvier 2022
La dette et la validité du bail sur lequel s’inscrivent les modalités du cautionnement, pourront être contestées en cas de vice de consentement ou d’informations cachées par le bailleur lors de la signature du contrat de location. Toutefois, cette même contestation ne pourra pas être justifiée par l’incapacité de payer du locataire, du à son statut de mineur ou un surendettement.
Comment et quand utiliser la caution ?
L’engagement de la caution peut-être déclenché dès le premier mois de loyer impayé. Le propriétaire est en droit de prévenir le garant du défaut de paiement du locataire, sans en avertir ce dernier. Dans le cas où la caution n’aboutit pas et qu’aucun règlement n’est effectué au propriétaire, celui-ci peut lui adresser une mise en demeure, déclenchant une procédure juridique à son encontre. Si plusieurs garants se sont portés caution, le propriétaire est en droit de se retourner vers un seul d’entre eux pour régler la totalité de la dette du locataire. Libre aux cautionnaires de s’arranger entre eux par la suite.
Les modalités diffèrent pour la caution simple. Le propriétaire ne pourra contacter le garant qu’après avoir effectué les démarches de poursuite judiciaire contre lui, suite à ses impayés concernant la location. Contrairement à la caution solidaire, chaque garant est dans l’obligation de participer au règlement des dettes du locataire. On appelle cette modalité, le bénéfice de division.
Quel que soit le modèle de cautionnement pratiqué, il est fortement conseillé de ne pas attendre pour avertir le garant des impayés du locataire dont il s’est porté caution. Dans la majorité des cas, ce sont les parents qui se portent caution du contrat de location de leur enfant et sont en mesure de débloquer une situation financière passagère, évitant au propriétaire d’engager de lourdes démarches de procédure judicaire.
Que faire si le cautionnaire ne tient pas ses engagements ?
Lorsque les démarches précédentes ont bien été effectuées en cas de loyer impayé, et que malgré l’envoi d’un commandement de payer, le propriétaire n’obtient toujours pas gain de cause auprès du garant, il dispose de deux mois de délai pour agir. Le bailleur pourra alors engager des poursuites judicaires pour faire cesser le bail, expulser le locataire et demander un recouvrement de la dette.
Un garant qui n’honore pas ses engagements, encours de lourdes peines comme une saisie sur ses biens personnels, son compte bancaire ou sa propriété principale. Toutefois, il peut également se retourner contre le locataire une fois les dettes réglées au bailleur pour demander remboursement des sommes épongées.
Si le cautionnaire décède, les héritiers de la caution doivent régler les dettes pour lesquelles il s’était engagé, si celles-ci sont survenues avant son décès.
AttentionTous les frais juridiques pour loyer impayé sont à la charge du bailleur et peuvent s’avérer très élevés à la sortie. Il faut compter environ 18 mois pour venir à bout d’une procédure d’expulsion, hors période de trêve hivernale, ce qui peut considérablement rallonger la procédure.
Quelles autres solutions alternatives à la caution peut-on choisir ?
Outre le garant physique pour une caution, il existe d’autres alternatives pour protéger les bailleurs en cas d’impayé :
La garantie Visale
Proposée par Action Logement, ce contrat de cautionnement gratuit couvre jusqu’à 36 loyers impayés et le remboursement en cas de dégradation du logement. Attention, pour pouvoir en bénéficier en tant que locataire, il faut avoir moins de 30 ans, ou démarrer un nouvel emploi, ou être en mutation professionnelle. Toutefois, toutes les personnes salariées dont les revenus ne dépassent pas 1 500 € net par mois sont éligibles à la garantie Visale depuis 2021.
La garantie loyers impayés (GLI)
Ce contrat payant (environ 3 % du loyer), est souscrit par le bailleur auprès d’un organisme privé, prenant le relais en cas de loyer impayé. La GLI est l’assurance la plus couramment utilisée pour couvrir les propriétaires bailleurs des mauvais payeurs.
La GLI inversée
À l’initiative de certaines entreprises privées, la garantie loyers impayés inversée, protège également les bailleurs en cas de défaut de paiement des locataires, mais comme son nom l’indique, cette assurance loyers impayés fonctionne dans le sens inverse concernant le règlement des frais. C’est le locataire qui est en charge de régler entre 250 et 300 € par an pour accéder à cette caution payante.
La caution bancaire
Proposé par quelques banques, ce service de caution bloquée, oblige le locataire à régler le montant équivalent à un an de loyer auprès de sa banque. En cas de loyers impayés, c’est elle qui se chargera de reverser les sommes dues au propriétaire.
La garantie d’entreprise
De grands groupes privés comme Michelin ou encore Airbus, peuvent se porter garant des locations de leurs employés.
Quoi qu’il en soit, si un organisme se porte caution pour un logement, le bailleur n’est pas autorisé à demander un cautionnaire supplémentaire, excepté pour un locataire étudiant ou pour un apprenti.
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