La réforme des copropriétés, quelles nouveautés ?

Une réforme attendue

« Cette ordonnance doit permettre aux copropriétés d’être mieux entretenues et de répondre aux enjeux de rénovation énergétique », annonce le gouvernement dans le compte-rendu du Conseil des ministres de mercredi 30 octobre 2019. L’objectif fixé en 2018 dans le cadre de la loi Elan sera donc finalement atteint avec son entrée en vigueur mi-2020. Les retombées de cette ordonnance s’annoncent importantes. En effet, les copropriétés représentent environ un quart des logements, selon l’Insee. 9.7 millions de logements sont donc concernés par ce régime qui n’avait pas été réformé depuis 1965.

La réforme des copropriétés vise à faciliter le prise de décision entre propriétaires dans le cadre de travaux. Pour le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), Jean-Marc Torrollion, cette réforme est « une forte évolution, mais pas une révolution ». Voici les principaux points à retenir :

Le plan pluriannuel de travaux abandonné

Le plan pluriannuel de travaux était l’un des principaux points de l’ordonnance défendu par le gouvernement. Il obligeait les copropriétaires à établir un plan de travaux à réaliser sur dix ans pour les immeubles de plus de 15 ans. Ce point a finalement été retoqué par le Conseil d’État.

La délégation de compétences à l’ordre du jour

En revanche, la réforme s’attache à renforcer le pouvoir du conseil syndical. « La philosophie générale, explique-t-il, est de conserver les fonctions des trois entités sur lesquelles repose la copropriété, à savoir le syndic, le conseil syndical et l’assemblée générale, celle-ci restant l’organe décisionnaire souverain », explique Jean-Marc Torrollion. Mais le conseil syndical est pourvu de nouvelles missions. Il est notamment responsable de la mise en concurrence du syndic. Pour rappel, le syndic exécute les décisions votées lors des assemblées générales et gère la copropriété. Le conseil syndical pourra aussi être mandaté par les copropriétaires pour faire certains choix sans vote systématique, comme c’est le cas actuellement. Toutefois, le mandat ne pourra pas concerner les décisions clés de la copropriété comme le budget ou l’approbation des comptes.

Les syndics de copropriété réglementés

Le syndic est souvent pointé du doigt, car il s’agit d’un professionnel extérieur rémunéré. Afin de mieux encadrer les conditions et les rémunérations, l’ordonnance oblige les copropriétés à la mise en concurrence des syndics lorsqu’un contrat expire. Conséquence : elle uniformise les contrats afin de mieux comparer les offres. En cas de manquement à ces règles, l’amende sera salée : 3 000 € pour un professionnel indépendant et 15 000 € pour une entreprise. Mais le gouvernement lâche la bride en permettant aux syndics de facturer des prestations hors contrat, comme par exemple une activité de conciergerie.

Autre point en faveur du syndic : le pouvoir de lutter contre les impayés. Selon l’article 20, « le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation ».

Le copropriétaire, acteur des décisions

L’ordonnance fait aussi la part belle aux copropriétaires. La prise de décision est allégée en permettant la prise en compte du vote par correspondance. L’article 25-1 de la nouvelle loi prévoit que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés en procédant immédiatement à un second vote ».

Certains cas particuliers peuvent aussi permettre aux copropriétaires d’organiser une assemblée générale extraordinaire. Ainsi, un propriétaire peut solliciter une assemblée générale à ses frais s’il s’agit d’un sujet qui concerne un propriétaire, mais qui nécessite un vote. Cette mesure permet de réduire la capacité des copropriétaires à s’opposer à des travaux n’engageant que les frais du propriétaire concerné, comme par exemple l’installation de la fibre optique ou d’un accès handicapé.

En savoir plus sur la copropriété

• Copropriété : Ce qui est prévu à partir de 2023
• Copropriété : Est-il possible d’acheter une partie commune ?
• Copropriété : Focus sur le conseil syndical et la gestion des dépenses
• Copropriétés : Ce qui change à partir de juin 2020
• La surélévation des copropriétés, une solution pour désengorger les villes ?
• Une réforme des copropriétés en prévision pour 2019 ?