La question de la semaine : qui désigne le syndic de copropriété dans un immeuble neuf ?

La désignation d’un syndic provisoire, obligation du promoteur

Avant même l’achèvement complet d’un immeuble neuf, le promoteur doit faire du choix du syndic une de ses priorités. En effet, une copropriété ne peut pas exister sans syndic. En l’absence de tous les copropriétaires (puisqu’il est possible d’avoir encore certains appartements en vente), et parce que l’assemblée générale n’a pas encore eu lieu, c’est le promoteur qui nomme un syndic de copropriété provisoire. Si le promoteur est libre dans son choix, il faut, toutefois, garder à l’esprit que celui-ci est temporaire. La mise en place d’un syndic provisoire permet d’assurer le bon fonctionnement de l’immeuble avant et pendant l’emménagement des copropriétaires.

La nomination du syndic par les copropriétaires

Une fois, les copropriétaires installés, une première assemblée générale (AG) doit être organisée afin justement d’aborder la question du syndic de copropriété. Durant cette réunion, généralement, plusieurs options sont présentées aux copropriétaires. Ces derniers doivent alors désigner par le vote un syndic de copropriété, indépendamment du choix initial du promoteur. Attention, pour que cette nomination puisse avoir lieu, le sujet doit préalablement être inscrit à l’ordre du jour de l’AG et apparaître dans les convocations adressées aux copropriétaires. Pour qu’un nouveau syndic soit élu, il doit remporter la majorité absolue des voix, soit la moitié plus une voix de tous les copropriétaires.

À savoir

Tout copropriétaire est en droit de proposer un syndic de copropriété. Il suffit d’adresser la proposition par lettre recommandée au syndic actuel. La mise en concurrence des syndics étant obligatoire, il faut proposer plusieurs alternatives au syndic provisoire déjà en place. Les différentes candidatures doivent être présentées avant la date de l’assemblée générale.

Le cas particulier des programmes livrés par tranches

Si votre immeuble fait partie d’un programme livré en plusieurs phases, la mise en place et le fonctionnement de la copropriété est légèrement différent. Dès l’achèvement et la livraison du premier immeuble, le promoteur doit avoir nommé un syndic provisoire, même si les autres immeubles sont encore en chantier. De la même façon, le statut de copropriété n’est pas repoussé. Ainsi, le syndic tout comme le règlement de copropriété sont mis en place dès le début afin que les premiers copropriétaires ne subissent pas de carence. Les copropriétaires des lots qui ne sont pas encore livrés deviennent, tout de même, membres du syndicat de copropriété et paient donc les charges et participent aux assemblées générales de copropriété, comme les copropriétaires du premier immeuble achevé.

Les missions du syndic de copropriété

Le rôle du syndic est d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété. Pour ce faire, il possède plusieurs missions :

• L’entretien et la conservation de l’immeuble : assurer l’immeuble contre les risques d’incendie, les dégâts des eaux, etc. Le syndic est tenu également de constater les malfaçons sur les parties communes dans l’année qui suivent la fin des travaux d’un immeuble neuf.
• La tenue de la comptabilité du syndicat des copropriétaires : le syndic est tenu de réaliser le budget prévisionnel de l’année et le notifier avant chaque assemblée générale ordinaire. C’est également le rôle du syndic de répartir les charges et de recueillir auprès de chaque copropriétaire le montant correspondant.
• La gestion de l’immeuble : établissement du règlement de la copropriété, gestion des intervenants extérieurs (réparateurs, …).

À noter que le syndic doit obligatoirement, dès la première AG, posséder un compte bancaire au nom du syndicat. Le syndic de copropriété doit porter à l’ordre du jour de l’AG les appels de fonds spéciaux destinés à financer les travaux d’entretien et de conservation des parties communes.

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