La question de la semaine : qu’est-ce que les charges récupérables ?
Les charges récupérables : définition
Les charges récupérables, plus connues sous le nom de charges locatives, représentent les sommes prises en charge par un propriétaire-bailleur, mais dont ce dernier peut demander le remboursement au locataire, étant donné qu’elles correspondent à un service rendu.
En effet, ces charges comprennent, par exemple, le nettoyage des parties communes d’un immeuble ou encore l’entretien de l’ascenseur. La loi considère donc que c’est le locataire du logement qui profite de ces « services » et que le propriétaire est en droit de lui en demander le remboursement.
Ces charges récupérables concernent les locations suivantes :
- Logement non-meublé
- Logement meublé dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014
- Logement meublé dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014
Dans le cadre du bail mobilité, c’est-à-dire un bail d’une durée comprise entre 1 et 10 mois, ou d’une colocation, les charges locatives sont comprises directement dans le loyer, sous la forme d’un forfait.
Que comprennent les charges récupérables ?
Les charges récupérables sont définies par le Décret n°87-713 du 26 août 1987 et régies par l’article 23 de la Loi du 6 juillet 1989. Elles comprennent :
- Gardien (concierge) ou employé d’immeuble
- Ascenseurs et monte-charge
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
- Installations individuelles
- Parties communes intérieures
- Espaces extérieurs
- Taxes et redevances
À ces charges, il faut aussi rajouter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui figure sur la taxe foncière du propriétaire.
En règle générale, un propriétaire peut récupérer près de 75 % des charges de copropriété qu’il paie pour le locataire.
Le paiement des charges récupérables
Le mode de paiement de ces charges va dépendre de la nature du bail et pourra s’effectuer soit par le versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, soit par forfait.
Le paiement par provision
Ce paiement est possible :
- pour la location d’un logement vide
- pour la location d’un logement meublé dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014 et mentionne que les charges locatives sont sous forme de provisions
- pour la location d’un logement meublé dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014 et faisant référence à la liste des charges récupérables
En pratique, le locataire devra régler, chaque mois, une somme définie par son propriétaire et se basant sur les dépenses réalisées les années précédentes.
Afin d’éviter les abus, le propriétaire doit être en mesure de justifier ce montant.
Une fois par an, ces charges doivent être régularisées. Pour ce faire, il suffit de comparer le total des provisions déjà réglées par le locataire avec les dépenses réelles engagées par le propriétaire pendant l’année.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, il lui demande un complément.
Cette régularisation a, généralement, lieu en fin d’année. Un mois avant cette régularisation, le propriétaire doit transmettre au locataire :
- Le décompte des charges locatives, qu’il s’agisse de l’eau ou de l’électricité
- La répartition entre les différents locataires s’il s’agit d’un logement loué dans un bâtiment collectif
- Une note détaillant le mode de calcul pour le chauffage et la production d’eau chaude
Le paiement par forfait
Il s’agit là d’une somme fixe réglée chaque mois par l’occupant du logement et qui ne pourra pas être soumise à régularisation ultérieure.
Le paiement au forfait est possible pour un logement meublé dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014 et mentionne que les charges locatives sont sous forme de forfait.
Cette somme doit être inscrite dans le bail de location. Elle pourra, toutefois, être révisée chaque année en respectant les mêmes conditions que le loyer.
Enfin, le versement de ce forfait se fera, tous les mois, en même temps que celui du loyer, et dont la périodicité est prévue dans le bail.
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