La question de la semaine : que peut-on négocier lors d’un achat immobilier ?

Le prix de vente peut être négocié

Il s’agit de la première chose à laquelle pense chaque acheteur lors d’un projet d’acquisition immobilière : négocier le prix de vente du bien. En règle générale, une petite négociation est possible. Néanmoins, le marché de l’immobilier dans certaines zones peut être extrêmement tendu. Plus la demande est forte, moins vous pourrez négocier le prix de vente du bien qui vous intéresse. Si vous désirez toutefois négocier le prix du bien, vous pouvez vous appuyer sur les points suivants :

• Le prix au m² du bien.
• Le prix au m² des biens vendus ces dernières années dans le quartier ou la ville.
• Les autres annonces pour des biens actuellement en vente.
• La date de mise en vente du bien qui peut permettre de prendre connaissance de potentielles difficultés à vendre le bien.

Si le prix du bien n’est pas négociable, il vous est possible de négocier d’autres variables afin de limiter le coût de l’investissement.

Vérifiez les charges de copropriété

Lors d’une acquisition d’un bien compris au sein d’une copropriété, il est nécessaire de prendre en compte l’état de la résidence. Ce dernier peut vous fournir des informations quant à la réalisation de potentiels travaux. Vous pouvez également vous renseigner sur ce point auprès du vendeur et du syndic de copropriété. Si des gros travaux sont prévus, cela peut être un point de négociation pour le prix du bien.

À savoir

Dans le cadre de l’achat d’un bien en copropriété, si le vote qui prévoit la réalisation des travaux a lieu après la signature de la promesse de vente, la charge incombe à l’acheteur.

En théorie, la législation prévoit donc qui de l’acheteur ou du vendeur doit régler les frais pour des travaux au sein de la copropriété. Néanmoins, la prévision de gros travaux peut être un point de négociation. Si un ravalement de façade, des travaux de toiture ou un changement d’ascenseur sont prévus, l’acheteur et le vendeur peuvent convenir d’une réduction du prix de vente afin que l’effort soit partagé entre les deux. Toutefois, cette répartition doit être mentionnée dans le compromis ou dans la promesse de vente.

Outre les travaux prévus, l’acheteur doit également s’enquérir du montant des frais de copropriété. L’acheteur peut demander les procès-verbaux des précédentes Assemblée Générale afin de prendre connaissance des charges générales et ainsi anticiper leur financement. Elles peuvent parfois représenter une somme importante et mettre à mal les finances de l’acquéreur.

L’acte en main pour les frais de notaire

Toujours dans l’optique de baisser les frais à votre charge lors d’une acquisition immobilière, vous pouvez proposer au vendeur un acte en main. Peu connu du grand public, un acte en main est une vente pour laquelle une clause indique que les frais de notaire seront réglés par le vendeur. Lors d’une vente immobilière, les frais d’actes correspondent aux frais nécessaires à la bonne réalisation de la vente. Ils sont principalement composés des frais de notaire et sont, dans la majorité des cas, à la charge de l’acquéreur. Ainsi, si vous souhaitez acquérir un logement, vous devrez vous acquitter des frais de notaire. L’acte en main permet à un acquéreur de proposer au vendeur de régler les frais de notaire.

Les avantages d’une telle clause sont plutôt pour l’acheteur :

• Aucune nécessité d’un apport personnel, généralement utilisé pour régler ces frais d’acte.
• Financement de l’acquisition par un prêt immobilier possible dans sa globalité.

En conclusion, l’acte en main permet à un acquéreur d’accéder à la propriété sans apport personnel. Dans le cadre d’un investissement locatif, cela permet de profiter pleinement de l’effet de levier possible par un emprunt immobilier. Du côté de l’acheteur, l’acte en main accélère la vente et lui permet de s’assurer du financement dans sa globalité. Néanmoins, cet acte est très peu utilisé. La raison principale est que les frais de notaire réglés par le vendeur sont généralement répercutés dans le prix global du bien. Ils sont ainsi simplement « déguisés » et le prix de l’opération reste identique pour l’acquéreur.

Vous pouvez négocier les conditions suspensives

La rédaction de l’avant-contrat, à savoir le compromis ou la promesse de vente, est un élément important de toute vente immobilière. Chaque avant-contrat reprend en général des conditions suspensives. Il s’agit de protections : si elles ne sont pas réalisées, les conditions suspensives empêchent la réalisation de la vente. En règle générale, afin d’éviter qu’elles ne soient un trop grand facteur d’incertitude, les conditions sont limitées dans le temps. Un exemple de conditions suspensives est l’accord par une banque d’un prêt au vendeur afin de financer l’acquisition du bien, sous un délai de 45 jours.

L’acquéreur peut négocier ces conditions. En outre, il peut demander à allonger les durées afin d’avoir plus de temps pour contracter un crédit, par exemple. L’acquéreur peut également indiquer des conditions supplémentaires, telles que l’absence d’hypothèque sur le bien, un accord du syndic de copropriété pour la réalisation de travaux, etc.

Négocier l’entrée dans le logement

Enfin, si vous effectuez une acquisition immobilière dans le but de l’utiliser comme résidence principale, vous pouvez être amené à vouloir y résider rapidement. Vous pouvez négocier avec le vendeur afin de prévoir un emménagement précoce dans le bien. Afin d’entériner l’accord entre les deux parties, cette information doit être intégrée au sein de l’avant-contrat. Des éléments complémentaires doivent être mentionnés, tels que la gratuité ou l’indemnité en contrepartie de cette occupation, la date d’emménagement ainsi que la nécessité de souscrire une assurance pour le résident.

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