La question de la semaine : puis-je construire plusieurs logements Pinel sur un même terrain ?

La division parcellaire non-obligatoire mais conseillée.

Il est tout à fait possible de construire plusieurs logements sur un même terrain sans le diviser au préalable en parcelles. Toutefois, il est vivement conseillé de procéder à une division parcellaire avant d’entamer les travaux afin d’éviter des désagréments ou litiges futurs. En effet, la division parcellaire permet de simplifier et clarifier la répartition du terrain. En cas de revente ou lors d’un héritage, les parcelles clairement identifiées peuvent être attribuées selon le cadastre. Dans le cas contraire, le propriétaire ne pourra pas vendre un seul logement, mais sera obligé de vendre tout le terrain et donc tous les logements construits en un seul lot. Dans le cadre d’un héritage, le terrain sera alors en indivision et les héritiers seront tenus de se mettre d’accord avant d’effectuer une vente ou un rachat de parts.

Les étapes pour diviser un terrain dans les règles de l’art.

La division parcellaire concerne les particuliers qui ont trop de terrain et souhaitent le rentabiliser. L’opération est relativement simple à condition de ne pas griller les étapes. Toutefois, renseignez-vous auprès de votre mairie, car, si certaines communes encouragent ce type d’initiative, d’autres s’y opposent systématiquement. Une fois, le feu vert donné, vous pouvez alors vérifier que votre projet est réalisable. Plusieurs critères permettent de déterminer la faisabilité du projet.

L’étude de faisabilité

Avant de procéder à une division de terrain et pour s’assurer que cette dernière est possible, il est important de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en mairie. Car chaque commune possède un plan local d’urbanisme (PLU) différent et, par conséquent, des règles propres. Au moment de faire la demande, vous devrez joindre un plan de situation d’un terrain, une note descriptive de l’opération projetée et un plan du terrain avec indication des bâtiments existants. Ces éléments permettent de réaliser une étude de faisabilité. Bien que cette étude ne soit pas obligatoire, elle permet de connaître le droit de l’urbanisme qui s’applique au terrain, mais également les éventuelles taxes et participations auxquelles il est soumis. Gratuite, cette étude est bien plus qu’une simple consultation du PLU. Comptez deux mois après le dépôt du dossier pour obtenir le résultat.

Les démarches administratives obligatoires

La division implique nécessairement une délimitation des parcelles. Cette opération s’appelle le bornage et est réalisée par un géomètre. L’objectif : fixer les limites des différents biens fonciers. Cette opération possède un pendant administratif : le dépôt en mairie d’une déclaration préalable de division ou d’un permis d’aménager. La déclaration préalable a pour but de déclarer aux instances municipales la création d’un nouveau terrain à bâtir suite à une division parcellaire. Le dossier est constitué d’un plan de situation du terrain, un plan sommaire des lieux ainsi qu’un croquis et un plan coté dans les 3 dimensions de l’aménagement projeté. Le délai d’instruction est généralement d’un mois, parfois deux, si le projet est situé dans des secteurs spécifiques. En cas de non-opposition de la mairie, la demande de permis de construire peut être formulée.

A noter : l’opération de bornage ainsi que la réalisation de l’acte authentique de division devant un notaire engendre des frais qu’il est important de prendre en compte.

Plusieurs logements, un seul terrain : les règles fiscales

La division immobilière est un outil puissant pour économiser de l’argent. En divisant un terrain déjà acquis, l’opération financière est moindre et s’avère fiscalement intéressante. En effet, la construction de logements Pinel permet de déduire de ses impôts un pourcentage du montant de l’acquisition. Une partie du coût de la construction sera donc amortie grâce au dispositif Pinel. Attention, toutefois, la réduction d’impôts s’applique seulement pour deux biens immobiliers par an, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. De plus, le complément de revenus générés par les loyers permettra de rembourser l’éventuel prêt contracté afin de réaliser les travaux et de payer la taxe foncière qui sera double.

Le petit inconvénient de la division parcellaire : la taxe foncière. Diviser un terrain revient à multiplier la taxe foncière par le nombre de parcelles. En effet, lorsqu’un terrain est divisé, le cadastre créé un numéro pour chaque nouvelle parcelle. Chacune d’entre elles est donc fiscalement indépendante. Plus vous divisez le terrain pour y construire des logements, plus vous serez taxé.

Attention aux pièges

La division parcellaire, bien qu’elle soit séduisante, est une opération complexe qui implique de faire appel à des acteurs qualifiés. Si vous vous lancez dans la construction de logements Pinel, assurez-vous que vos logements se situent dans une zone éligible au dispositif et respectent les normes de performance énergétique. Une opération de cette ampleur peut vite tourner au cauchemar si elle n’a pas été préparée avec soin. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels.

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