La question de la semaine : comment identifier les fautes que l’on peut reprocher à son syndic ?

Quelles sont les responsabilités d’un syndic ?

On distingue trois grandes catégories de fautes qui peuvent être reprochées à un syndic de copropriété :

• L’excès de pouvoir.
• La négligence.
• Le manque de vigilance.

En cas de présence de l’une de ces trois fautes, la responsabilité du syndic peut être engagée. L’excès de pouvoir intervient notamment lorsque le syndic de copropriété dépasse ses fonctions. Cela peut être le cas s’il engage des mesures sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires au préalable. La négligence se caractérise par l’inaction du syndic ou un retard important dans la réalisation d’une tâche. Le gestionnaire du syndic de copropriété est censé faire tout son possible pour mener à bien et dans les plus brefs délais les tâches qui lui sont confiées : il s’agit de l’obligation de diligence.

À savoir

L’obligation de diligence est une obligation de moyen. Au contraire d’une obligation de résultat, une obligation de moyen implique que la personne doit mobiliser toutes les ressources possibles pour accomplir la mission qui lui a été confiée. Le résultat n’est donc pas promis.

Enfin, la faute pour manque de vigilance est liée à l’obligation de conseil. Le syndic de copropriété se doit de donner toutes les informations en sa possession aux copropriétaires et au syndicat de copropriétaires.

Comment se caractérise une faute professionnelle d’un syndic ?

En fonction des différentes fautes commises par le syndic de copropriété, les copropriétaires peuvent vouloir mener des actions en justice. En effet, s’ils ont subi des dommages suite à un manque de vigilance, un excès de pouvoir ou de la négligence, ils peuvent engager la responsabilité du syndic. On distingue deux types de responsabilité du syndic : la responsabilité civile et la responsabilité pénale. La première tend à réparer un dommage subi et la seconde porte sur une infraction à la loi.

La responsabilité civile est donc engagée dans le cas où il y a préjudice, suite au nom respect d’un contrat. On parle également de responsabilité contractuelle : le syndic n’a pas tenu son engagement. Les situations suivantes peuvent, par exemple, engager la responsabilité civile du syndic de copropriété :

• Non-exécution de travaux ou retard important pour des travaux urgents.
• Non-application du règlement de copropriété.
• Non-application de décisions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

La responsabilité pénale du syndic est engagée dans des cas plus graves, par exemple l’escroquerie, la fraude, des dommages corporels ou de l’abus de confiance. En conclusion, si une faute du syndic affecte une partie ou la totalité des copropriétaires, ces derniers peuvent engager la responsabilité pénale ou civile du syndic.

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