La question de la semaine : comment exercer son droit de préemption sur son logement ?
MISE à jour le 12/03/2021Compléments d’informations sur le droit de préemption sur le logement.
Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?
Le droit de préemption du locataire est prévu par la loi du 31 décembre 1975 et par la loi du 6 juillet 1989. Ces dernières stipulent, qu’en cas de vente d’un logement loué, le propriétaire doit donner la priorité à son locataire pour acquérir le bien en question. Ce droit ne s’applique qu’aux locations non meublées et à usage d’habitation principale.
Ce droit vise à protéger les locataires en leur permettant de rester dans le logement qu’ils occupent. Il s’étend également aux conjoints, aux partenaires de PACS, ainsi qu’aux colocataires.
Les conditions d’applications du droit de préemption du locataire
La loi prévoit 4 situations bien spécifiques pour lesquelles le locataire bénéficie d’un droit de préemption :
En fin de bail, en cas de congé adressé par le propriétaire
Lorsqu’un propriétaire prévoit de vendre son bien immobilier à la fin du bail, il doit en informer son locataire au moins six mois avant et lui donner congé, soit en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception ou en faisant appel à un huissier de justice. Ce congé, valant proposition de vente auprès du locataire, doit obligatoirement mentionner le prix et les conditions de vente du logement.
Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour se prononcer. S’il accepte l’offre, il pourra bénéficier d’un délai de deux mois supplémentaire pour conclure la vente. S’il ne souhaite pas acheter le bien, il devra quitter les lieux à la fin du bail. L’absence de réponse vaut refus du locataire.
Bon à savoirLe locataire peut bénéficier d’un second droit de préemption. En effet, si le propriétaire décide de changer ses conditions de vente et de proposer un prix plus avantageux, le locataire doit recevoir une nouvelle offre. Il aura alors un mois pour donner sa réponse.
En cas de vente de l’immeuble
Lorsqu’un propriétaire vend, par appartement, l’ensemble d’un immeuble comprenant plus de 5 logements, il doit en informer son locataire et lui faire parvenir une offre de vente précisant le prix et les conditions de vente de son logement, toujours par LRAR ou en faisant appel à un huissier. Le propriétaire doit également communiquer un diagnostic technique de l’immeuble et un projet de règlement de copropriété.
Dans ce cas-là, le locataire ne reçoit pas congé et ne sera donc pas obligé de quitter son logement s’il refuse de l’acquérir. Il disposera alors d’un délai de 4 mois pour exercer son droit de préemption.
Notez que le locataire n’a pas le droit d’acheter l’immeuble en entier, mais uniquement son appartement dans lequel il loge.
Si le locataire décide d’acheter le logement, l’acte de vente doit être signé dans les deux mois. La durée peut atteindre quatre mois si l’acheteur à recours à un emprunt bancaire. La vente doit donc s’effectuer dans les huit mois maximum. À partir du moment où les conditions sont remplies dans le temps imparti, le propriétaire est obligé de vendre le bien au locataire. Cependant, si le locataire ne donne pas de réponse dans le délai de 4 mois (ou refus), le bailleur est libre de vendre son bien à qui il souhaite. Le locataire garde son titre locatif jusqu’à la fin du bail.
De surcroît, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une mise en copropriété et que le propriétaire a déjà vendu un bien à un locataire et que le propriétaire propose le reste des lots disponibles à une autre personne, avec des conditions ou un prix plus avantageux, le locataire a le droit à un second droit de préemption. Cette deuxième offre doit lui être envoyée et elle n’est valable qu’un mois.
En cas de subdivision de l’immeuble
Lorsqu’un propriétaire décide de subdiviser son immeuble, c’est-à-dire qu’il le divise dans sa totalité en plusieurs appartements, le locataire peut également bénéficier du droit de préemption. Pour cela, il doit s’agir de la première vente. Comme dans les deux cas précédents, le propriétaire doit faire parvenir au locataire une offre de vente contenant le prix et les conditions de vente, par LRAR ou par voie d’huissier.
Le locataire bénéficiera alors d’un délai de deux mois pour se décider. S’il ne souhaite pas faire valoir son droit de préemption, il ne sera pas tenu de quitter son logement.
Si le propriétaire propose le bien immobilier à une autre personne, avec des conditions ou à un prix plus avantageux, le bailleur a l’obligation d’envoyer une nouvelle offre de vente au locataire actuel. Celui-ci a un mois pour signer cet acte de vente.
Dans le cas où le locataire accepte cette nouvelle offre de vente, il a deux mois pour signer l’acte de vente. Ou quatre mois, si la personne a besoin de réaliser un emprunt bancaire. La vente doit donc se faire dans les six mois maximum.
Les exceptions au droit de préemption du locataire
Il existe plusieurs cas pour lesquels le droit de préemption n’est pas applicable :
- Lorsque le locataire a plus de 65 ans et de très faibles revenus. Le propriétaire devra proposer un relogement à son locataire dans les mêmes conditions.
- Lorsque le propriétaire vend le logement à un membre de sa famille, c’est-à-dire un de ses parents ou alliés (parents du conjoint) jusqu’au troisième degré (neveux, nièces, oncles, tantes, arrière-grands-parents).
- Lorsque l’immeuble est jugé vétuste ou insalubre.
- Lorsqu’au moins un quart de la superficie de l’immeuble est loué dans le cadre de la loi de 1948.
- Lorsque le bail concerne une location meublée ou saisonnière.
importantSi un propriétaire ne respecte pas ce droit de préemption du locataire, ce dernier pourra demander la nullité de la vente.