Investir en Pinel près de la Suisse : la bonne idée ?

Pour rappel, la loi Pinel est une loi française dédiée à l’investissement locatif. Instaurée en 2014 par la ministre du Logement de l’époque Sylvia Pinel, le dispositif vise à inciter les investisseurs à acheter et mettre en location des logements dans les zones où la demande en logement est très forte.

L’objectif de l’État est de compenser le déséquilibre sur le marché, tout en relançant la construction. Pour encourager les investisseurs à acheter et louer dans ces zones très demandées, tout en ne dépassant pas un certain plafond de loyer, l’État leur accorde une réduction fiscale de 12%, 18% ou 21%, appliquée sur l’Impôt sur le revenu.

Le gain fiscal est doublement plafonné :

• à la somme de 300 000 euros maximum par an
• à 5500 euros le m2

Un zonage déterminant

Pour effectivement bénéficier de la réduction fiscale, l’investisseur doit louer son bien, conformément aux plafonds définis dans la loi et réactualisés chaque année, et à des locataires percevant des revenus inférieurs aux plafonds de ressources également déterminés par la loi Pinel. L’autre condition à respecter impérativement est liée à la situation géographique du bien.

Ainsi, seules certaines zones françaises sont éligibles au dispositif. Il existe 5 catégories de zones : A Bis, A, B1, B2, C, reflétant les degrés de tension sur le marché locatif. La zone A bis correspond à la zone la plus tendue sur le marché de la location, où l’offre de logements disponibles demeure très restreinte et donc difficilement accessibles pour les personnes aux revenus modestes.

Une zone éligible près de la Suisse

Paris et les 29 communes environnantes font partie de la zone A bis. Dans la zone A, on retrouve l’Ile-de-France, la côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise. Il s’agit en clair de la partie située en France de la ville de Genève. Aussi appelé le Genevois français, il s’agit d’une agglomération française située autour de la ville suisse de Genève. Encadrée par le Jura au Nord et les Alpes du Sud, cette région comprend les villes d’Annemasse, Gex, Bonneville, La Roche-sur-Foron…

De nombreux Français habitent dans cette zone et passent la frontière quotidiennement pour aller travailler. En 2009, ces « actifs transfrontaliers » représentaient 40% du total des actifs de la zone. Logique, lorsqu’on sait que les salaires sont bien plus élevés en Suisse, mais également les loyers. La démarche la plus rentable consiste donc à travailler en Suisse et habiter en France.

Trop souvent ignorée ou négligée des investisseurs, cette zone peut s’avérer être une bonne option d’investissement, car les logements sont très recherchés, ce qui assure à l’investisseur l’attractivité locative de son logement. Ainsi, le taux de vacance du logement sera extrêmement faible et la rentabilité locative intéressante. Investir dans cette zone bien délimitée peut être une stratégie payante.