Immobilier : revente et fiscalité

Un investissement immobilier peut vivre plusieurs destinées. Il peut arrondir les fins de mois via la perception de loyers réguliers, permettre la construction d’un patrimoine familial ou encore être revendu pour bénéficier d’une plus-value. Dans ce cas-là, mieux vaut connaître la loi et la fiscalité qui accompagne les reventes.

Pour les dispositifs d’investissement locatif – Pinel, Duflot, Censi Bouvard… – la revente pendant la location est fortement déconseillé. Pour rappel, l’achat locatif impose des durées de location minimales : 9 ans pour Duflot et Censi Bouvard, 6, 9 ou 12 ans pour Pinel . Si le logement est revendu pendant ce laps de temps, l’avantage fiscal est évidement remis en cause (sauf conditions exceptionnelles).

Vive la nue-propriété

Le dispositif le plus adapté à la revente est la nue-propriété. Elle fonctionne sur le principe du démembrement : un logement est divisé en deux, avec d’un côté le propriétaire des murs (nu-propriétaire) et de l’autre le locataire (usufruitier). Le propriétaire ne perçoit aucun fruit du logement, loyer ou autre, pendant la période d’usufruit (généralement entre 15 et 20 ans).

À l’issu de l’usufruit, le propriétaire récupère la pleine propriété, et peut décider de revendre le bien. dans ce cas, seule la plus-value est taxée. Ce procédé est particulièrement intéressant car la nue -propriété permet de ne pas payer le prix total. Par exemple, pour un usufruit de 20 ans, le propriétaire ne paiera que 56% du prix, disons 56 000 euros pour un bien estimé à 100 000 euros. Si le propriétaire revend le logement 100 000 euros au terme des 20 ans, il ne paiera aucune taxe. S’il le revend 110 000 euros, les 10 000 euros de plus-value seront taxés. Intéressant, non ?

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