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Immobilier neuf : quelles solutions pour éviter la crise de plein fouet en 2023 ?

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La FFB (Fédération Française du Bâtiment) ne compte par rester les bras ballants face aux difficultés rencontrées par le secteur de la construction immobilière en France. Pour maintenir la barque de l'immobilier neuf à flot et rebooster les ventes, un bouclier logement est imaginé. Découvrez les propositions imaginées pour redonner aux Français le pouvoir d'achat immobilier qui leur fait défaut par temps de crise économique.
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Pourquoi l’immobilier neuf rencontre-t-il des difficultés ?

Durant cette période difficile à laquelle la France et l’Europe sont confrontées depuis le début de la Guerre en Ukraine, l’immobilier neuf n’est pas épargné, loin de là. Les constructeurs immobiliers tirent la sonnette d’alarme sur la baisse du volume des constructions neuves constatée en 2022. Tout en sachant que l’année 2023 pourrait dépasser ces tristes records. Si, à l’heure actuelle, les acquéreurs de logements neufs peuvent s’estimer chanceux d’obtenir ce qui est en passe de devenir un véritable luxe, c’est parce qu’ils doivent faire face à une cascade de difficultés pour obtenir leur sésame, à commencer par l’augmentation du coût des matériaux. 

Une des premières conséquences directes de l’inflation, c’est bel et bien cette fameuse augmentation du prix des matières premières, impulsée dès 2022. La nouvelle norme environnementale imposée pour les projets Pinel Plus n’arrange pas les affaires des constructeurs de logements, contraints de se plier à des coûts supérieurs pour pouvoir appliquer la RE2020. Et la note ne s’arrête pas là. Si l’augmentation des matériaux est inéluctablement reportée sur le prix de vente des logements neufs, la hausse du coût des terrains renforce un peu plus la douloureuse. L’accession à la propriété dans le neuf s’avère désormais fastidieuse pour un grand nombre de Français, devant composer avec un prix au m² plus cher et des conditions bancaires endurcies. 

Car c’est un fait, les projets d’achat dans l’immobilier neuf demandent aux acquéreurs un plus gros effort financier. Ils doivent également jouer des coudes avec des taux d’intérêt plus élevés et des aides de l’état fondant comme neige au soleil. La décote du taux de défiscalisation Pinel en sait quelque chose, puisqu’elle retire un avantage fiscal important aux investisseurs locatifs dès 2023 et s’apprête à baisser à nouveau en 2024, jusqu’à faire disparaître totalement le dispositif d’ici la fin de cette année-là. 

Que disent les chiffres qui inquiètent les constructeurs ?

En 2022, ce ne sont pas moins de 70 000 constructions de logements en moins qui ont été recensées sur le territoire français, impactées directement par les facteurs énoncés plus haut. Ces chiffres éclaboussent directement la situation du logement en France, déjà en difficultés, notamment en ce qui concerne le marché locatif. 

À ce jour, 155 000 habitants sont en attente d’un nouveau logement, quand, au même moment, la démographie ne cesse de gonfler avec 270 000 personnes supplémentaires chaque année dans l’hexagone. La construction de logements neufs demeure donc la réponse imparable à cette demande exponentielle et les acteurs du paysage logement s’inquiètent de la tournure que prennent les choses face à de tels manquements. L’habitat individuel groupé rien qu’à lui, a vu ses ventes s’amenuir de -22 % en 1 an et de -31 % pour les constructions de maisons neuves. 

Quelles sont les conséquences pour le marché immobilier neuf ?

Les répercussions de la désertification des acheteurs dans l’immobilier neuf sont sans appel pour les acteurs de la construction. Programmes différés, baisse de la marge des constructeurs et menace des emplois : l’impact est violent, provocant un raz de marée jamais égalé depuis 16 ans dans le secteur. 

Des constructeurs, en passant par les promoteurs, sans oublier les agents immobiliers, c’est tout un écosystème qui est bouleversé. La pilule a d’autant plus de mal à passer qu’elle survient juste après l’âge d’or de l’immobilier, pas si lointain, durant lequel les taux d’intérêts et l’engouement post Covid des Français à investir dans la pierre n’a jamais été aussi élevé. Aujourd’hui, la situation est telle que le pouvoir d’achat immobilier des ménages en prend une sacrée claque. Désormais, pour devenir propriétaire d’un T3 à Toulouse, il faut pouvoir assumer une mensualité de crédit d’environ 1 589 € hors assurances sur une durée de 20 ans (source Les Échos). À Paris, le poids des mensualités d’emprunt pour le même projet avoisine les 4 363 € par mois.

Comment améliorer la situation ?

Si le secteur de l’immobilier se bat pour trouver une parade aux obstacles financiers qui amenuisent petit à petit le secteur, il ne faut pas oublier que le Gouvernement a tout intérêt à prendre en compte leurs considérations pour des questions sociales, mais également environnementales. 

Quand le logement est pointé du doigt pour son impact énergivore en matière de consommation énergétique, le neuf est une réponse concrète au caractère d’urgence climatique et indispensable à la transition énergétique. À ce sujet, la FFB (Fédération Française du Bâtiment) se mobilise et appelle qui de droit à prendre ses responsabilités.

Les banques n’échappent pas au SOS lancé le 24 février dernier par Grégory Monod, Président du Pôle Habitat de la FFB, leur demandant de fournir des efforts pour produire plus de prêts immobiliers destinés aux particuliers. Il accompagne, par ailleurs, cette bouteille à la mer d’une demande adressée directement aux industriels et aux distributeurs pour revoir leurs prix de vente des matériaux liés à la construction de logements. Mais là où le plus gros coup de collier est attendu par la FFB, c’est du côté de la législation concernant le logement en France. 

Vers un bouclier logement ?

Afin d’améliorer le pouvoir d’achat immobilier des ménages, une requête est adressée au Gouvernement. Il s’agit de la mise en place d’un « bouclier logement« , qui pourrait voir le jour au sein d’une loi de finance rectificative. Si la FFB énonce cette solution, elle s’accompagne de propositions ciblées pour alléger le poids de l’inflation et des restrictions bancaires sur les futurs acquéreurs immobiliers.

La prolongation du PTZ en 2024 (Prêt à Taux Zéro), se situe en haut de la pile, pour permettre aux foyers modestes de continuer à accéder aux prêts immobiliers malgré la flambée des taux, atteignant petit à petit les 3 %. Pour ce faire, la FFB demande à ce que la quotité du PTZ atteigne les 40 %, permettant de s’aligner sur la hausse des prix au m². Enfin, le bouclier logement aurait pour objectif de rétablir les taux de défiscalisation de la loi Pinel, amputés depuis le 1 er janvier 2023 et ce, jusqu’à la mise en place du fameux statut de bailleur privé, sur lequel Olivier Klein (ministre du Logement et de la Transition énergétique) planche ardemment à l’heure actuelle. 

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Profil de Elodie FUENTES

Article rédigé par Elodie FUENTES

Spécialisée dans la rédaction de contenus dédiés à l'immobilier en tant que rédactrice web, je vous invite à découvrir les dernières actualités consacrées au sujet.