Immobilier neuf et Coronavirus : que faire en cas de retard de livraison ?

L’impact du Coronavirus sur le secteur de l’immobilier neuf

La crise sanitaire, liée à la pandémie de Covid-19, a eu de lourdes conséquences sur la construction de logements neufs. En témoignent les chiffres publiés, le 2 juillet dernier, par le ministère de la Cohésion des territoires. En effet le nombre de permis de construire délivrés à chuté de 8,8 % en mai 2020 sur un an et les mises en chantier ont reculé de 10 %.

En ne s’intéressant qu’aux deux mois de confinement et au premier mois de déconfinement, c’est-à-dire mars, avril et mai, les autorisations et mises en chantier ont enregistré une baisse de 46 % par rapport aux trois mois précédents.

De même, les mesures prises lors de cette crise sanitaire, à savoir le respect des gestes barrières et notamment la distanciation sociale, ont fait prendre du retard à bon nombre de chantiers.

Est-il possible d’obtenir une compensation suite à un retard de livraison dû au Coronavirus ?

Bien que l’activité reprenne doucement, de nombreux ménages et investisseurs doivent faire face à d’importants retards de livraison de leur logement neuf. Une situation qui n’est pas sans conséquences.

Dans le cadre d’un logement acheté en VEFA, Vente en État Futur d’Achèvement, l’acte de vente doit mentionner la date à laquelle le bien doit être livré. C’est aussi à cette date, que l’acquéreur devra commencer à rembourser son crédit immobilier dans sa totalité.

Or en cas de retard, ce dernier risque de se retrouver à devoir payer un loyer pour se loger, alors qu’il aura commencé à s’acquitter de ses échéances de prêt. Une situation qui peut être délicate d’un point de vue financier. En cas de retard de livraison, l’acquéreur peut donc demander, à son promoteur, des pénalités compensatrices.

Cependant, en matière de construction immobilière, les retards de livraison ne sont pas rares et les contrats de vente en VEFA prévoient des causes légitimes de prorogation du délai de livraison.

Les causes légitimes de retard

Certains événements ou situations autorisent un promoteur à reporter la date de livraison :

• Des intempéries
• Un retard dans la livraison des matériaux
• Des grèves
• Le redressement judiciaire ou de la liquidation d’une entreprise intervenant sur le chantier
• Des demandes de modification des prestations par l’acquéreur

D’après la FPI, la Fédération des promoteurs immobiliers, certains faits survenus pendant le confinement ; comme par exemple, les injonctions administratives pour fermer des chantiers, l’indisponibilité des concessionnaires pour raccorder les logements, les difficultés d’approvisionnement de matériaux ; peuvent être considérés comme des causes légitimes de retard de livraison. Dans ces cas-là, « aucune compensation ne sera admise. »

De même, rappelons que si le retard pris est juridiquement justifié par la force majeure, l’acquéreur d’un logement en VEFA ne pourra être indemnisé.

Qu’en est-il des délais suspensifs

Pour les contrats qui prévoient des pénalités en cas de prorogation du délai de livraison, la loi a mis en place des modalités de report :

• Les pénalités qui devaient s’appliquer avant le 12 mars ont été suspendues entre le 12 mars et le 23 juin.
• Les pénalités qui devaient s’appliquer entre le 12 mars et le 23 juin ont été reportées à partir du 24 juin.
• Les pénalités qui devaient s’appliquer après le 23 juin sont reportées, à compter de la date à laquelle elles devaient prendre effet.

Compte tenu du contexte de pénurie des matériaux, engendrant des difficultés d’approvisionnement des chantiers rallongeant inévitablement les délais de livraison dans la construction ; une prorogation de 261 jours supplémentaires sur les délais d’achèvement des logements ou de travaux a été accordée. Sont concernés, tous les logements mentionnés dans l’article 199 novovicies, I-C du CGI, dont les délais en cours du 12 mars 2020, profitent d’un report de 12 mois. Quant aux délais qui auraient du débuter entre le 12 mars 2020 et le 11 mars 2021, le démarrage peut être reporté jusqu’au 12 mars 2021.

Logements Pinel : quelles conséquences pour les réductions d’impôt ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, la loi prévoit que les travaux doivent être achevés dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte de VEFA. Un retard de livraison peut donc remettre en cause l’avantage fiscal.

Mais que les investisseurs Pinel se rassurent ! Selon la FPI, bien que la loi n’autorise aucune exception au délai d’achèvement des travaux, l’administration fiscale a, au vu de la situation, autorisé un allongement des délais dans 3 cas :

• Si le délai d’achèvement devait expirer entre le 12 mars et le 23 juin, il a été suspendu à compter du 12 mars et est reparti depuis le 24 juin.
• Si le délai d’achèvement commençait à courir entre le 12 mars et le 23 juin, le point de départ de ce délai a été suspendu jusqu’au 23 juin.
• Si le délai d’achèvement expirait après le 23 juin, le délai a été prolongé de 104 jours.

Enfin, la FPI a rappelé que « si vous ne relevez d’aucun des cas précités, l’administration fiscale peut accorder une tolérance dans le cadre d’une demande de rescrit. Ce n’est pas automatique ; l’administration procède à un examen au cas par cas ».

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