Immobilier : les loyers en baisse
Pourquoi les loyers sont-ils tirés vers le bas ?
D’après l’étude de l’observatoire Clameur, évaluant le niveau des loyers en France, l’année 2017 affichait une baisse de 0,1 % en moyenne sur tout le territoire. Une quasi stagnation qui perdure depuis 2013 (+0,3 % en moyenne par an) alors que le niveau de l’inflation ne cesse d’augmenter (+0,6 % sur la même période). Cette tendance est synonyme d’économie pour les locataires car les propriétaires baissent leurs prix afin de rester attractif et concurrentiel.
Ce phénomène de diminution prend des proportions différentes en fonction de la ville concernée : en un an, Le Havre a enregistré une diminution de 3,8 % des prix immobiliers contre 2 % à Grenoble. Ces communes ne sont pas des cas isolées, environ un tiers des villes importantes connaissent une situation similaire.
C’est notamment le cas de Marseille, récemment élue ville avec le plus grand pouvoir d’achat immobilier, qui a connu une baisse d’environ 1,9 % sur la même période.
– 0,1 %Le montant moyen des loyers, en France, aurait diminué de 0,1 % en 2017.
Cette tendance doit être cependant nuancée en fonction du type de bien ainsi que de sa géolocalisation. En effet, les loyers des studios ont augmenté de 0,4 % alors que ceux des T4 ont diminué de 0,6 % voir de 1,1 % pour les 5 pièces et plus.
Quels éléments peuvent expliquer cette évolution des loyers ?
Des taux qui favorisent l’achat plutôt que la location
Les faibles taux de crédit immobilier, instaurés depuis de nombreux mois, favorisent grandement l’accession à la propriété.
Dans un contexte pareil, certains locataires s’orientent vers l’achat immobilier plutôt que de la location. En effet, il peut s’avérer plus rentable sur le long terme, d’acquérir un bien dès aujourd’hui, même si l’investissement est assez élevé au départ.
Une situation que décrit Yann Sayaret, agent immobilier : « Pour une même mensualité, les locataires peuvent acheter parfois des produits sensiblement similaires à ceux qu’ils pourraient avoir en location ».
En conséquence, les agences immobilières affichent des prix réduits sur leur vitrine.
Des travaux de rénovation plus éparses
Le taux de rénovation des biens mis en location a atteint son niveau le plus bas depuis 20 ans : 14,3 %. Le nombre de bailleurs entreprenant des travaux de rénovations entre deux locations est en chute, ce qui affecte également le niveau des loyers. Ce score déplorable ainsi que l’état de certains logements suscitent l’agacement des associations de locataires.
Eddie Jacquemart, président de la confédération nationale du logement, souligne qu’il y a :
des propriétaires qui mettent en location, notamment dans les zones tendues, des appartements qui ne sont pas forcément de bonne qualité ou avec de la rénovation thermique […] et quelques fois à la limite de l’indécence.
L’étude Clameur met en avant le désengagement des bailleurs en matière de travaux, causé notamment par le manque d’information concernant les dispositifs d’aide à la rénovation, le montant des recettes locatives perçus…
Des facteurs qui concourent à désagréger le parc immobilier qui, in fine, proposera des biens dégradés et à des prix moins élevés.
Le dipositif Pinel bénéficie de plafonds de loyer que le bailleur est tenu de respecter afin de ne pas surlouer son logement.