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Hausse de l’immobilier neuf : 3 raisons de continuer à acheter

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Non épargné par l'augmentation du prix des matériaux, la hausse des factures énergétiques et le coût plus élevé des nouvelles normes de construction, l'immobilier neuf augmente. Parallèlement, ses avantages n'ont jamais été aussi intéressants. Économie d'énergie, infrastructures développées, allègement fiscal, les bénéfices du neuf, connus de tous, sont renforcés en temps de crise et accompagnés d'un soutien des banques, particulièrement difficiles à convaincre ces derniers temps.
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Un contexte locatif qui n’a jamais été aussi sûr

La situation se tend un peu plus au fil des mois pour le paysage immobilier neuf. Pénurie de matériaux, hausse de l’énergie, le secteur de la construction immobilière n’est pas épargné par le contexte économique, on peut même dire qu’il est frappé de plein fouet depuis le début de la Guerre en Ukraine. Mais si l’augmentation des prix de vente dans l’immobilier neuf affole, elle doit être resituée dans un système macroéconomique en pleine mutation, afin d’en réévaluer ses nouveaux codes.

Autrefois considéré comme une certaine forme de risque d’investissement, l’immobilier locatif a beaucoup évolué ces dernières années par la force des choses. Face à une forte demande locative étranglée par une spirale de pénurie de logements, les propriétaires bailleurs tirent désormais la couverture de leur côté. Avec un risque de vacance locative quasi nul, des dossiers épluchés à la loupe, le tout couronné par un panel de profils de candidats qui s’allonge, trouver un locataire fiable devient presque un jeu d’enfant. Les garanties exigées pour un dossier locatif sécurisent de ce fait les propriétaires, pouvant se permettre de choisir des locataires de plus en plus solides.

Enfin, la défiscalisation immobilière dans le locatif demeure un avantage non négligeable pour investir dans le neuf. Loin d’être mise de côté par le Gouvernement, les mesures fiscales évoluent au rythme des besoins sociétaux et environnementaux, comme le démontre l’entrée en vigueur du dispositif Pinel + en janvier 2023, intégrant certes, de nouvelles contraintes de constructions, mais avant tout, de réelles prises de décisions en faveur du climat et de l’habitat. Si la norme RE 2020 engendre mécaniquement des coups supplémentaires dans la construction, évalués aux alentours de 15 %, elle détient le mérite de proposer des solutions durables, face à un parc immobilier ancien, qui, de son côté, regorge de passoires thermiques fortement pénalisées par le marché immobilier. 

Une propriété principale économique rapidement

Difficilement anticipable jusqu’alors, la hausse des prix de l’énergie s’inscrit dans une véritable recherche qualitative de son logement. Le coût supporté par les ménages pour leurs factures énergétiques s’allonge dangereusement, quand la réponse se trouve souvent à la source. Conscients de ne pouvoir compter indéfiniment sur les aides tarifaires de l’État pour réduire leurs factures, les Français se tournant vers l’achat d’un logement neuf prennent le problème à la racine.

Si l’acquisition d’un logement neuf s’avère, à ce jour, plus élevée qu’un investissement dan l’ancien à typologie égale, elle permettra de réduire rapidement les dépenses d’énergie quotidiennes, et sur de nombreux postes. La faible consommation énergétique à l’aide d’une isolation plus performante, la meilleure optimisation des espaces, mais aussi des orientations et des extérieurs, sont tout autant d’avantages à la fois économiques et de confort réservés aux logements neufs.

L’aménagement de parties extérieures comme des places de parking, des box, ou encore des garages à vélos sécurisés, permettent également de réduire les charges imputées à la location d’un stationnement de véhicule. Mises bout à bout, les caractéristiques de plus en plus soignées des constructions de programmes neufs renforcent le caractère qualitatif de cette catégorie d’investissement, indéniablement moins coûteuse au quotidien.

Un atout de taille pour le financement

De plus en plus regardantes sur le diagnostic énergétique lors des demandes de prêts immobiliers, les banques intègrent désormais cet élément phare dans leur critère d’admission des dossiers. La part du coût des factures énergétiques dans le reste à vivre des ménages étant toujours plus importante, il semble logique qu’elle pèse dans la balance de l’obtention d’un crédit immobilier avec un bon DPE.

En présentant aux banques un projet d’achat immobilier dans le neuf, les futurs acquéreurs mettent toutes les chances de leur côté pour obtenir le sacro-saint financement qui fait défaut à de plus en plus de dossiers en ce moment. Sans compter sur les frais de notaire réduits à 3 % pour l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison, la réduction de la TVA, l’exonération de la taxe foncière pendant deux ans, et l’obtention d’un PTZ pour les primo-accédants, allongeant la liste des arguments financiers positifs. Tous ces éléments viennent donc réduire le poids des charges des propriétaires, compensant allègrement avec la hausse du prix d’achat dans l’immobilier neuf constatée ces derniers mois. 

La part réservée au logement figée en période d’inflation

La montée de l’inflation effraie, mais elle devrait au contraire inciter les futurs investisseurs à sauter le pas. Car si l’Etat met en place des mesures visant à alléger le poids de l’inflation sur les ménages français, ces actions n’en demeurent pas moins éphémères.

Le remboursement d’un crédit immobilier permet de bloquer dans le temps la part réservée au loyer, face à un contexte inflationniste incertain, ne pouvant garantir le prix des loyers dans le futur.

Du côté de l’augmentation des taux, nouvelle bête noire des emprunteurs immobiliers, là encore, l’analyse a le mérite d’être reportée dans un contexte historique. Quand en 2022 le marché voit rouge avec des taux d’intérêt dépassant la barre des 2 %, il semblerait qu’il ait la mémoire courte. Si on regarde un petit peu plus loin dans l’histoire, ils atteignaient 3 à 6 % entre 2001 et 2013 et le marché immobilier ne s’est pas arrêté pour autant. Certains spécialistes y voient une opportunité de rééquilibrer les choses, suite à ces dernières années immobilières quelque peu frivoles.

L’acquisition d’un bien et le plan de financement associés ne sont pas des étapes à prendre à la légère. L’acceptation massive de dossiers d’acquéreurs extrêmement jeunes, sans apport et dont le taux d’endettement était le plus souvent rapporté à son seuil maximum, ne laissaient aucune marge de manœuvre en cas de coups durs. 

Quels sont les derniers chiffres du marché immobilier neuf ?

Selon une étude du laboratoire de l’immobilier, les villes de plus de 45 000 habitants en France subiraient une hausse de l’immobilier neuf de 5,7 % en un an. Concrètement, lorsque le prix au m² en 2021 était affiché en moyenne à 5 195 €, il s’élève aujourd’hui à 5 495 €/m². Si on remonte un peu plus loin dans les dates, une hausse de 18 % du prix du marché neuf en 3 ans est observée.

Vous l’aurez compris, la conjoncture actuelle, poussée par l’envolée des prix de l’énergie et le coût des matériaux, accélère le facteur de la montée des prix dans l’immobilier neuf. Conséquence de la montée des prix dans la capitale, un appartement neuf au nord de Paris coûterait en moyenne 13 200 €/m². Les données de cette étude risquent fort d’évoluer dans les mois à venir, suite aux retours des premiers projets construits sous la norme RE 2020, plus coûteuse, comme nous le disions plus haut, et dont les chiffres ne sont pas encore communiqués, faute de ralentissement sur les permis de construire. 

Malgré des chiffres à la hausse, l’immobilier neuf profite toujours d’une forte demande auprès des acquéreurs. Et si le contexte fait grimper les désistements, faute de financements difficiles à obtenir, il ne fait que renforcer le caractère sélectif des acheteurs de logements neufs.

Pour avoir plus de conseils en investissement locatif

Profil de Elodie FUENTES

Article rédigé par Elodie FUENTES

Spécialisée dans la rédaction de contenus dédiés à l'immobilier en tant que rédactrice web, je vous invite à découvrir les dernières actualités consacrées au sujet.