Dispositif Pinel : quelles charges locatives récupérer en tant que bailleur ?
Dernière mise à jour le 08/01/2024 par Elodie Fuentes
En louant son bien à un locataire, chaque bailleur peut récupérer auprès de lui une partie des dépenses qu’il engage pour ce logement. Il s’agit des « charges récupérables », ou plus couramment appelées « charges locatives ». C’est généralement sous la forme de provisions mensuelles, ou, dans le cas d’une location meublée, d’un forfait de charges, qu’elles sont inscrites dans le bail.
À quoi correspondent les charges locatives ?
Chaque mois, en plus de votre loyer à payer, vous avez des charges dites « charges locatives » à régler. Vous avez sûrement déjà dû entendre le concept de « loyer charges comprises ». Dans ce cas, les montants des charges locatives sont compris dans le contrat de location du bien.
C’est le propriétaire du logement qui facture aux locataires. La liste des charges locatives est définie par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Si une charge ne figure pas sur ce décret, le propriétaire n’a pas le droit de la facturer aux locataires.
Quelles charges un propriétaire peut-il récupérer auprès de son locataire ?
En fonction du bail de location, un locataire doit payer ses charges locatives mensuellement ou trimestriellement. On appelle ça une provision sur charge.
Un propriétaire n’a cependant pas la possibilité de demander à son locataire de participer au règlement de n’importe quelles charges, sous risque de tomber dans une démarche illégale. Consignées dans le décret du 26 août 1987, les charges locatives valables sont, en effet, réparties en trois grandes catégories :
- les charges concernant les « services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée » ;
- celles concernant les « dépenses d’entretien courant et les menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée » ;
- et enfin les « impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».
Voici la liste exhaustive des charges locatives récupérables à payer par le locataire :
- Le service de conciergerie ;
- Certaines dépenses liées à l’entretien et l’utilisation d’un ascenseur ;
- La consommation d’eau chaude et du chauffage collectif ;
- L’entretien et l’électricité des parties communes intérieures et extérieures ;
- Les taxes sur les ordures ménagères, le nettoyage, l’assainissement.
On retrouve notamment parmi toutes ces charges l’entretien des ascenseurs, celui des parties communes (aussi bien pour l’intérieur des bâtiments que pour les espaces extérieurs), l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif, une part de la rémunération des concierges et gardiens, l’élimination des rejets et également la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Quelles sont les dépenses à la charge du propriétaire ?
Le propriétaire ne peut pas répercuter l’intégralité des charges à son locataire, il a pour obligation de régler certaines charges :
- Les travaux liés à la vétusté du logement ;
- Les travaux pour d’importantes réparations (fenêtre cassée, porte défectueuse, etc.) ;
- Les travaux des parties communes (toiture, ravalement de façade, peintures, équipement de chauffage, etc.) ;
- Les réparations de dommages causés par des actes de vandalisme dans les parties communes ;
- Les équipements des parties communes (interphone, tapis, moquettes, etc.) ;
- Les travaux de raccordement à l’égout et de mises aux normes obligatoires ;
- Les frais de syndic ;
- La taxe foncière ;
- Les poubelles de la copropriété ;
- Une partie de la rémunération du concierge.
Comment procéder pour régulariser ses charges locatives ?
C’est le propriétaire qui s’occupe de calculer les charges locatives. C’est le résultat d’une estimation des consommations d’eau (froide et chaude), de chauffage, des frais d’entretien de copropriété, les redevances et taxes.
En tant que locataire, il est important de bien vérifier tous ces frais, surtout s’ils sont inclus dans les charges. De plus, un locataire qui fait attention à sa consommation (eau, gaz, chauffage, …) peut voir ses charges locatives diminuer d’une année sur l’autre.
Chaque année, à la date mentionnée sur le bail, le propriétaire doit régulariser le montant des charges locatives en faisant la différence entre le total des charges réellement dues, et le montant qui a déjà été payé par le locataire au cours de l’année.
Dans le cas ou la balance penche en sa faveur, il peut alors demander au locataire de verser la somme manquante, et prévoira également de revoir à la hausse les provisions sur charges sur l’année suivante. À l’inverse, si la balance penche en faveur du locataire, le propriétaire-bailleur devra lui rembourser le trop payé, et revoir à la baisse les provisions sur charges.
Dans les deux cas, le propriétaire se doit de tenir à disposition du locataire toutes les factures concernant ces charges, et ce, durant un délai de 6 mois à compter de la demande de régularisation afin que celui-ci puisse les consulter s’il le souhaite.
Si les charges n’ont pas été régularisées dans les temps, locataire et bailleur disposent alors chacun d’un délai de trois ans pour en faire la demande.
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