Défiscalisation immobilière : les changements pour 2017

Un an de sursis pour la loi Pinel

Remplaçant et renforçant le principe de la loi de défiscalisation « Duflot », la loi Pinel – votée en 2014 – permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 21%, en échange d’un investissement immobilier locatif.

S’appliquant aux acquisitions réalisées à partir de septembre 2014, l’avantage fiscal Pinel est conditionné par des zones éligibles (en général des zones dites de tension sur le marché locatif), des plafonds de ressources du locataire (les revenus de celui-ci ne doivent pas dépasser un certain seuil) et des plafonds de loyer. Autre obligation : le logement doit être neuf, en futur état d’achèvement ou ancien et ayant fait l’objet de travaux de remise à neuf et doit impérativement être loué nu (non meublé).

Le double plafond de ce cadeau fiscal – seuil de 300 000 euros d’investissement et de 5500 euros/m2 – reste inchangé pour le Pinel version 2017. Un changement à noter : la version de la loi Pinel 2017 prévoit que le dispositif soit étendu à certaines communes de la zone C. Le législateur justifie son choix en soulignant les spécificités démographiques de certaines économies locales, où la tension peut être forte sur le marché locatif.

Le projet de Loi de Finances 2017 prévoit de prolonger le dispositif au minimum d’une année supplémentaire. Le régime dit Pinel sera donc effectif jusqu’au 31 décembre 2017. Précédemment, le Projet de Loi de Finances 2016 avait supprimé la condition de « mixité programmatique », imposant l’intégration de 80% de logements « Pinel » dans les structures résidentielles collectives de plus de 5 logements. Dans les faits, cette mixité n’a jamais été mise en œuvre, faute de publication des décrets d’application… L’administration fiscale a récemment précisé que les dispositifs Pinel, Duflot, ainsi que Scellier, souscrits par des partenaires de PACS, sont maintenus en cas de rupture du PACS, en faveur du partenaire attributaire du bien, de la même manière que ce qui est prévu pour les époux.

Un lifting pour le Censi-Bouvard

Même traitement pour l’amendement Censi-Bouvard, également prorogé jusqu’au 31 décembre 2017. Accessible à tous les contribuables domiciliés en France ayant acquis ou réhabilité un logement meublé à vocation sociale destiné à la location, le dispositif fiscal Censi-Bouvard ouvre droit à une réduction d’impôt à hauteur de 11% du prix de revient du logement.

Cette déduction fiscale est appliquée sur les logements intégrés dans des structures telles que :

• une résidence-services pour étudiants
• une résidence de tourisme classée
• un établissement médico-social pour personnes âgées
• un établissement médico-social pour personnes handicapées

Si le PLF 2017 maintient en l’état l’avantage fiscal accordé pour les résidences étudiantes, pour personnes âgées ou handicapées, le texte prévoit d’exclure du dispositif les résidences de tourisme, pour les acquisitions effectives en 2017.

Pour rappel, la réduction fiscale est répartie sur les 9 années d’engagement, durée minimum requise pour prétendre à cet avantage et reste plafonnée comme pour les autres niches fiscales à 10 000 euros maximum par an. Le taux de déduction s’établit à 25% pour les signatures de l’acte d’achat intervenues en 2009 et 2010, à 20% ou 18% pour les investissements engagés avant 2011, de 18% pour ceux engagés avant 2012 et de 11% pour les actes d’achat entre 2013 et 2016.

Une nouvelle récompense fiscale

Dans le PLF 2017, l’Etat prévoit de baisser encore la facture fiscale des propriétaires initiant une réhabilitation sur les résidences de tourisme ou autres. A compter de 2017, la réalisation de travaux dédiés à la rénovation énergétique des bâtiments, les travaux de ravalement ou d’adaptation des habitations aux personnes handicapées, permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 20% du coût des travaux, dans la limite de 22 000 euros.

Transition énergétique : maintien des aides fiscales

L’Etat poursuit sa politique fiscale incitative en faveur des propriétaires engageant des travaux pour améliorer la performance énergétique de leurs logements. L’article 10 du Projet de Loi de Finances 2017 prolonge ainsi le CITE (Crédit d’impôt pour la transition énergétique) d’un an, au moins jusqu’au 31 décembre 2017.

De plus, le gouvernement a décidé de renforcer le dispositif en rendant possible le cumul du CITE avec l’Eco-prêt à taux zéro depuis le 1ER mars. Pour rappel, le CITE a été mis en place par l’article 3 de la loi de finances pour 2015.

Il ouvre droit à un taux unique de réduction d’impôt de 30% sur les dépenses engagées pour des travaux liés à l’efficacité énergétique réalisés dans la résidence principale. Ce bonus fiscal est octroyé sans condition de ressources mais plafonné à 8000 euros ou 16 000 euros pour un couple (et ensuite 400 euros par personne à charge) durant 5 ans. La liste des équipements, matériaux et appareils éligibles au CITE et les plafonds de dépense associés à chacun d’eux, est déclinée dans l’article 18 bis de l’annexe 4 du code général des impôts.

Mais le projet de Loi de Finances 2017 prévoit aussi de supprimer “des petites niches fiscales inefficaces”, jugées comme des “avantages dérogatoires inefficients ou injustifiés”.

Plus de réduction des droits de donation et de succession

Jusqu’à présent, les donataires et héritiers ayant au moins trois enfants pouvaient bénéficier d’une réduction de leurs droits de donation et de succession réduite, calculée en fonction du nombre d’enfants. Ainsi, la réduction pour charge de famille s’élevait à 610 euros par enfant à partir du 3 ème en cas de succession directe ou entre époux et de 305 euros dans le cas d’autres filiations. L’Etat veut visiblement mettre un terme à ce coup de pouce fiscal, non négligeable pour les “petites” successions.

Suppression du crédit d’impôt pour les primes d’assurance contre les loyers impayés

Les personnes souscrivant un contrat d’assurance contre le risque de loyers impayés pour un ou plusieurs logements – logement nu à usage d’habitation principale du preneur – pouvaient profiter jusqu’à présent d’un crédit d’impôt de 50% du montant de la prime d’assurance payée au cours de l’année sans limite.

Ce crédit d’impôt était effectif lorsque l’occupant du logement bénéficiait de l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Ce crédit d’impôt, introduit par les dispositions de l’article 200 nonies du Code Général des Impôts, pourrait être tout prochainement abrogé. Pour justifier cette coupe franche, l’Etat souligne que ces primes sont déjà déductibles par ailleurs du revenu global du bailleur et que leur “effet incitatif est très limité au regard d’autres dispositifs”.

Alignement des règles entre nus-propriétaires et pleins propriétaires

L’article visant à supprimer certaines “petites” niches fiscales vise notamment d’aligner les règles applicables aux dépenses de grosse réparations supportées par les nus-propriétaires sur celles retenus pour les pleins-propriétaires, “que l’immeuble soit donné ou non en location”.

Des mécanismes pour lutter contre le détournement du plafonnement de l’ISF

“Il a été constaté parmi les bénéficiaires du plafonnement de l’impôt sur la fortune (ISF), des stratégies d’optimisation fiscale abusive détournant le dispositif de sa finalité”, expose le Projet de Loi de Finances 2017. Concrètement, certains contribuables poussaient à leur paroxysme les effets fiscaux de deux alinéas de l’article 885 V bis du Code Général des Impôts.

Certains redevables de l’ISF pratiquaient des stratégies de contournement, la première consistait à diminuer “leurs facultés contributives”, c’est-à-dire leurs revenus imposables, “par capitalisation des revenus de capitaux mobiliers (RCM) dans une société holding patrimoniale interposée (“cash box”)”.

Cette cash box leur permettait d’assurer des dépenses liées à leur train de vie courant via les liquidités ou de l’épargne disponible ou même en recourant à l’emprunt. D’autres redevables se servaient de la holding pour faire financer des dépenses rattachées à leur train de vie. L’article 4 vise à limiter et sanctionner ces pratiques.
L’administration fiscale prévient que “les revenus du contribuable artificiellement minorés par le recours à la société holding pourront être, quand de telles pratiques sont avérées, réintégrés dans le calcul du plafonnement”.