Crédit immobilier : les banques bientôt obligées de faciliter les emprunts ?

L’accession au crédit immobilier est devenue un vrai parcours du combattant depuis 1 an. Entre la hausse conjointe des taux d’usure et des intérêts d’emprunt, les banques serrent la vis et ne prêtent plus qu’aux ménages présentant d’excellents dossiers. Un freinage que les autorités françaises entendent assouplir en faisant pression sur les organismes de financement.

Les autorités poussent les banques à la flexibilité

Après sa grande réunion trimestrielle intervenue en cette fin d’année, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a invité les banques à se démontrer plus souples dans l’octroi des crédits immobiliers.

L’instance estime que les établissements bancaires pourraient manœuvrer sur leurs marges afin de contourner un cadre réglementaire qu’ils respectent à la lettre. En effet, ils pourraient recourir aux dérogations auxquelles ils ont légalement le droit pour faciliter l’emprunt des jeunes primo-accédants. Ce public est actuellement le plus sévèrement touché par les nombreux refus de prêt.

Des conditions d’octroi beaucoup plus strictes

La demande du HCSF apparait aujourd’hui comme une contradiction. En effet, c’est cette même haute autorité – au sein de laquelle siègent le gouverneur de la Banque de France, le président de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) et le ministre de l’Economie – qui a rendu obligatoires, le 1er janvier 2022, des règles d’octroi de crédits bien plus strictes.

Pour mémoire, ces nouvelles conditions, qui n’étaient auparavant que des recommandations, instituent :

• Une durée d’emprunt désormais limitée à 25 ans pour une acquisition dans l’ancien, et à 27 ans pour un achat dans le neuf, afin de tenir compte du différé d’amortissement ;
• Un endettement maximal de 35 %, assurance emprunteur incluse.

Sauf que ces règles seraient un peu trop scrupuleusement suivies par les organismes de financement, estime le HCSF. Il rappelle que la loi leur donne pourtant l’opportunité d’y déroger, dans une part trimestrielle de 20 % de leur production de crédits. 80 % de ce pourcentage doit concerner les foyers qui achètent leur résidence principale (dont 30 % réservés aux primo-accédants). Sur les 20 % restants ensuite, les banques sont totalement libres. Or, elles ne semblent pas pour autant utiliser ce joker.

Dérogation : les banques ne jouent pas le jeu

Dans un communiqué rédigé à l’issue de la réunion, le HCSF déplore que les établissements bancaires ne jouent pas plus le jeu de la dérogation pour les publics qui en ont vraiment le besoin. « Des progrès sur l’affectation de cette flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants restent à faire », écrit la haute autorité. Elle souligne que « au deuxième trimestre 2022, la production de crédits (qui ne respecte pas les critères d’octroi définis dans la décision) s’établit à 13,7 %, soit une proportion largement inférieure à la marge de flexibilité prévue de 20 %« .

Mais si les conditions d’octroi plus draconiennes empêchent les banques d’accepter plus de prêts, elles ne sont pas le seul blocage à rentrer en ligne de compte. Le taux d’usure constitue, à ce jour, la raison la plus restrictive.

Un taux d’usure jugé inadapté

Voici un élément qui a fait notablement parler de lui en cette année 2022 : le taux d’usure. Il est aujourd’hui jugé complètement inadapté au contexte économique compliqué que l’on connait. Mais de quoi s’agit-il finalement ? Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure représente le taux maximum que peuvent pratiquer les banques pour les crédits qu’elles accordent. Il intègre le taux d’intérêt, celui de l’assurance de prêt et les frais annexes. La Banque de France le réactualise chaque trimestre en fonction de la tendance moyenne des taux lors des 3 mois précédents. Il est présentement de 3,05 % pour les crédits sur 20 ans et plus, alors que la moyenne des taux d’intérêt s’établissait à 2,25 % en novembre 2022. Dans la conjoncture actuelle, le taux d’usure se retrouve donc souvent dépassé lorsque les établissements bancaires étudient les demandes de financement.

Ainsi, pour résumer plus clairement, c’est le taux d’usure qui paralyse actuellement majoritairement les banques. Elles ne peuvent faire basculer sur les emprunteurs leurs propres coûts de refinancement. Sinon, elles accepteraient des crédits à perte. D’où le fait qu’elles préfèrent fermer les vannes de l’octroi de prêts jusqu’à la découverte, le 1er janvier 2023, du taux d’usure réactualisé.

Banques : vers une obligation de renforcer les fonds propres en cas de crise

À la suite de sa réunion trimestrielle, le HCSF a fait également savoir qu’il allait obliger les banques à renforcer leurs fonds propres. La haute autorité estime cette démarche de capitalisation nécessaire pour se préparer à la survenance de toute crise majeure. Elle a ainsi acté de « relever à 1 % » le matelas de sécurité des établissements bancaires. Il n’est aujourd’hui que de 0,5 %.

Ce dispositif protecteur correspond à une réserve en capital que les banques provisionnent par prévention. Il s’agit d’un coussin supplémentaire dont elles disposent, et qui s’ajoute à l’exigence de fonds propres déjà imposée par la législation bancaire internationale. Ce pécule additionnel vise à pouvoir faire face en cas de cataclysme conjoncturel et financier.

Les établissements bancaires disposent désormais de 1 an pour accéder à ce taux de 1 % de capital de sécurité.

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