Copropriété : les propriétaires contre la rénovation énergétique?
Afin d’accélérer les processus de travaux de rénovation, une mesure du futur projet de loi logement permet aux membres du gouvernement de prendre des décisions par ordonnance. Ainsi ils pourront « clarifier, moderniser et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ».
Préserver l’état des copropriétés et faciliter leur gestion
Conformément aux engagements écologiques pris, l’avant projet de loi logement compte rendre obligatoire les opérations visant à économiser les ressources énergétiques.
Le pouvoir exécutif serait donc autorisé à prendre par ordonnances des décisions visant à redéfinir et améliorer les immeubles de copropriété. Une des pistes à explorer pourrait découler d’un rapport d’étude émis en 2017 par un groupe de recherche : augmenter le pouvoir d’intervention du conseil syndical.
Le chapitre 4 de l’avant projet de loi logement préconise deux points d’amélioration :
Revoir les règles de gouvernance des copropriétés selon deux axes principaux : le premier est de lever les blocages en adaptant les dispositions de la loi sur les copropriétés en fonction de la destination et de la taille de la copropriété.
Adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété et celles relatives à la prise de décisions par le syndic.
Ainsi, le gouvernement espère faire évoluer plus rapidement les décisions en faveur de la rénovation énergétique ; les copropriétaires mettront à disposition des biens rénovés et conformes aux normes en vigueur.
Pour l’heure, la politique de rénovation de ces logements se base sur la loi du 10 juillet 1965 qui ne permet pas une grande réactivité. Cette nouvelle mesure permettrait donc d’en adapter les dispositions, toujours dans l’objectif d’améliorer la gestion des biens.
Le ministère de la Cohésion des territoires justifie la présence de cette mesure en précisant vouloir « préserver la qualité des immeubles et éviter que certaines copropriétés ne dépérissent. Notre but n’est pas de restreindre les droits des copropriétaires mais de réfléchir à la façon dont nous pourrions éviter les blocages lors des votes. Le système actuel est grippé ».
L’inquiétude du milieu professionnel
Certains experts se posent la question de l’utilité, voir de la dangerosité, de cette réforme. En effet, d’après le directeur de l’Union nationale de la propriété immobilière, imposer des travaux de rénovation énergétique pourrait conduire les petites copropriétés à la faillite.
Une fragilisation des copropriétaires que soulève les promoteurs, soulignant le caractère non adapté de la mesure. Ils stipulent que l’augmentation des pouvoirs du syndic ne serait pertinente que pour les grands lots, soit environ 10 % des copropriétés.
Ils souhaitent une délégation des pouvoirs adaptée au cas par cas afin de minimiser les risques d’ingérence et de faillite.
Un surcoût important
En règle général, les travaux de rénovation énergétique engendre des frais d’une dizaine de milliers d’euros (entre 10 000 et 20 000 €) par copropriétaire. 
Pour l’installation d’une nouvelle chaudière, d’une meilleure isolation thermique ou de double vitrage (…), la facture pourrait s’avérer salée pour les petites copropriétés.
Face à ce coût élevé, nombre de propriétaires n’effectuent pas ces travaux pour deux raisons : le retour sur investissement peu élevé et méconnaissance des dispositifs d’aide.
Dans le premier cas, on estime qu’investir dans un appartement devient rentable à partir de 10 ans de détention alors que la moyenne s’élève à 9 ans. De ce fait, la rénovation énergétique effectuée profiterait aux propriétaires suivants, n’ayant pas supporter son coût. Cependant, ces travaux permettent de valoriser le patrimoine immobilier et donc, de générer une plus-value à la revente.
En ce qui concerne les dispositifs d’aide, environ 41 % des propriétaires peuvent bénéficier des dispositifs d’aide mais ne le font pas. La faute à la méconnaissance de leur existence ainsi qu’à leur complexité d’obtention, décourageant certains bénéficiaires potentiels.
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