Contrôle fiscal : Propriétaires-bailleurs, prenez garde !

Dans quelques petites semaines s’ouvrira la tant redoutée saison de la déclaration d’impôts. Un véritable parcours d’hantise pour bien des Français, et notamment ceux pour qui le remplissage de ces formulaires nécessite technicité et âpre concentration. Car si le fameux Cerfa 2042, commun à tous les contribuables, peut se renseigner avec relative simplicité pour un profil type de salarié célibataire, la démarche se complexifie rapidement lorsque la situation du particulier s’étaye d’éléments professionnels et personnels additionnels. Comme, par exemple, s’il perçoit des revenus supplémentaires quelconques, détient des placements financiers, du patrimoine immobilier, ou encore s’adonne à de l’investissement locatif tout en bénéficiant en contrepartie d’avantages fiscaux, et ce en étant marié avec plusieurs enfants à charge. Il devient alors aisé de commettre un impair et, même sous couvert de bien fondé, de transmettre à l’administration fiscale une déclaration erronée.

De multiples propriétaires-bailleurs en redressement fiscal en 2020

En février 2020, quelques semaines à peine avant que la France et la terre entières ne s’enlisent dans la crise sanitaire de la Covid-19, le ministère de l’Economie et des Finances avait effectué une opération de grande ampleur en termes de redressements fiscaux de propriétaires-bailleurs. En effet, nombre de ces derniers étaient soupçonnés d’avoir dissimulé la réalité des loyers perçus en les minimisant, ou d’avoir mal référencé voire gonflé les diminutions d’impôt dont ils ont été récompensés au titre de leur engagement à louer leurs biens sous conditions.

Via sa cellule de « data mining », Bercy peut désormais identifier et traquer les propriétaires-bailleurs peu scrupuleux en croisant des capacités d’intelligence artificielle, de statistique et d’informatique. Pour renforcer sa lutte contre la fraude, elle se focalise et observe à la loupe tout particulièrement les déclarations de revenus fonciers, les travaux déductibles de ces derniers, le respect des règles légales édictées pour le dispositif fiscal Pinel, la loi Denormandie, pour les statuts LMP (loueur en meublé professionnel) et LMNP (loueur en non meublé professionnel), ou encore le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu…

Désormais moins affairée à dégager aides et soutien pour proteger sa population du raz-de-marée Coronavirus, il est constaté depuis septembre 2021 une recrudescence notable de contrôles exercés par l’administration fiscale sur cette cible des propriétaires-bailleurs.

Investissements immobiliers et réductions d’impôt : Quels contrôles fiscaux ?

Il convient alors, pour ne pas recevoir une douloureuse visite d’agents assermentés réclamant leur dû, d’être convenablement au fait des différents contrôles fiscaux et redressements qui peuvent s’opérer lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif et reçoit une réduction d’impôt.

Pour les utilisateurs de la loi Pinel, anciennement loi Duflot, le ministère de l’Economie et des Finances vérifie par exemple précautionneusement que le loyer exigé n’excède pas un plafond fixé par décret, en fonction de la localisation géographique et de la surface du bien. Or, il est très fréquent dans les faits, que cette surface soit mal appréhendée, notamment pour celle des annexes, et qu’elle fausse donc la détermination du loyer, estimé à la hausse.

Il en est de même des conditions de ressources entourant le locataire choisi. Très souvent, l’administration réfute le calcul des revenus pris en compte au rapport à la situation personnelle du résident, en particulier lorsque celui-ci vit en couple hors cadre mariage ou PACS. Dans tous ces cas-ci, les pouvoirs publics n’hésitent pas à remettre en question les avantages fiscaux attitrés aux propriétaires-bailleurs.

Que faire si vous avez commis une erreur sur votre déclaration d’impôt ?

Point de sueurs froides prématurées, Bercy reconnait et approuve le droit à l’erreur en matière fiscale. La haute autorité en témoigne sur son portail internet : « Le droit à l’erreur est la possibilité de régulariser sa situation sans payer de pénalité, quand on a commis une inexactitude ou une omission dans une déclaration fiscale ». Ainsi, si d’aventure vous veniez à relever une maladresse que vous pourriez avoir effectué, ne perdez pas de temps à la corriger afin de vous prémunir.

Enfin, n’hésitez pas à vous faire accompagner ou seconder par un professionnel dans tout ce processus de déclaration d’impôt. Cela vous permettra de gagner temps et argent si la moindre irrégularité venait à être identifiée.

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