Comment sont imposés vos revenus locatifs ?

D’un point de vue fiscal, il existe une différence entre un bien loué vide ou et un bien loué meublé. Dans le cas d’une location nue, les loyers rentrent dans les revenus fonciers. Il existe alors deux façons de déclarer ces revenus.

Le régime micro-foncier

Si le montant brut de vos revenus fonciers ne dépasse pas 15 000 € par an, peu importe la durée de location du bien durant l’année concernée, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier. Ce plafond prend en compte l’ensemble des revenus fonciers du foyer, toutes propriétés confondues.

Le régime micro-foncier est un régime plus simple que le régime standard. Vous n’aurez pas à remplir le formulaire 2044 spécifique. Il vous suffira de renseigner sur l’imprimé 2042, section 4 – case 4BE, vos revenus fonciers. Vous serez alors imposé sur 70 % des loyers que vous aurez perçus. En effet, l’administration fiscale va vous appliquer un abattement de 30 %, qui représente les charges que vous supportez, sans que vous ayez à les justifier.

Ne calculez pas vous même l’abattement de 30 %. C’est le fisc, lui même, qui effectuera cette déduction de vos loyers bruts.

Si le montant de vos charges est supérieur au 30 % d’abattement, il peut s’avérer plus avantageux pour vous d’opter pour le régime réel et cela même si vous revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Pour ce faire, il vous suffit de remplir l’imprimé 2044, « Déclaration des revenus fonciers ». Sachez que vous ne pouvez pas changer de régime chaque année. En décidant d’opter pour le régime réel, vous vous engagez pour trois ans minimum.

Enfin, si vous revenus fonciers viennent à dépasser le seuil des 15 000 € par an, vous cesserez immédiatement de dépendre du régime micro-foncier et devrez alors déclarer vos revenus selon le régime réel.

Le régime réel

En effet, à partir du moment où le montant brut de vos revenus fonciers est supérieur à 15 000 € par an, vous n’avez pas le choix et vous devez déclarer vos loyers selon le régime réel. Ce dernier peut également être un choix, si celui-ci se révèle plus avantageux pour le propriétaire.

L’avantage de ce régime est que vous allez pouvoir déduire de vos loyers vos charges réelles, à savoir :

• Les intérêts d’emprunt
• Les frais de gestion
• La taxe foncière
• Les travaux
• Les charges de copropriété

Vous devrez remplir l’imprimé fiscal 2042, ainsi que les déclarations fiscales 2044 ou 2044-SPE. Contrairement au régime micro-foncier, ce sera à vous de calculer le montant des charges à déduire. Si le montant de vos charges se révèle supérieur au montant de vos loyers, vous vous créez un déficit foncier qui pourra être imputé sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an.

Attention, une fois le régime fiscal choisi, vous devrez le conserver pendant a minima 3 ans.

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