Comment revendre un bien occupé en cours de bail ?

Quelles sont les solutions qui s’offrent à vous ?

Petit zoom rapide sur les deux options qui s’offrent à vous, propriétaire-bailleur, lorsque vous souhaitez revendre votre investissement locatif. Quand vous décidez de vendre votre bien, il est important de définir la manière dont vous allez procéder, car selon le cas et votre situation, vous ne pourrez pas en tirer les mêmes avantages.

Attention

En cas de revente d’un logement défiscalisé, en loi Pinel par exemple, avant la fin de la période de location prévue, le vendeur devra rembourser intégralement les réductions d’impôt qu’il aura perçu en amont.

Si vous décidez de vendre le logement vide
Dans ce cas, il est impératif de donner congé à votre locataire et sachez que vous ne pourrez le faire que 6 mois avant la fin du bail dans le cadre d’une location non meublée ! Si vous loupez le coche de la date, c’est reparti pour 3 ans. Attention aussi, il existe un droit de préemption pour le locataire s’il souhaite acheter le bien, ce qui le place en position prioritaire à l’achat. Il faut d’ailleurs que ce droit soit purgé pour pouvoir vendre le bien à un autre acheteur potentiel.

Concrètement, il revient au propriétaire d’envoyer (soit en recommandé avec accusé de réception soit par voie d’huissier) un courrier de « congés avec offre de vente » stipulant le prix de vente du bien. Suite à réception dudit courrier, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour manifester son souhait d’acquérir le logement.

Dans le cadre d’une location meublée par contre, les délais sont plus courts, comptez 3 mois avant l’échéance du bail et dans ce cas précis, le locataire n’a pas la priorité et le propriétaire aucune obligation de lui signifier quoi que ce soit.

Vous préférez vendre le logement occupé
Pour des raisons diverses, vous êtes pressé de vendre et vous ne pouvez vous permettre d’attendre les 6 mois avant la fin du bail… La solution pourrait être de vendre votre bien déjà loué. En effet, l’avantage de cette méthode est que vous n’avez pas besoin d’attendre la fin du préavis pour vendre, il suffit juste de se mettre d’accord avec votre locataire pour organiser des visites pour les potentiels acheteurs. Le risque : ne pas trouver d’acquéreur potentiel rapidement. L’acheteur doit avoir un profil bien particulier d‘investisseur qui recherche un bien déjà loué afin de s’éviter la contrainte de recherche de locataire. Ainsi, pour le locataire, l’opération est transparente, pour lui rien ne change si ce n’est le nom du propriétaire.

Quelles sont les incidences en terme de prix de vente ?

Attention, comme expliqué plus haut, si le bien que vous souhaitez vendre faisait l’objet de défiscalisation immobilière, que vous le vendiez vide ou loué, vous devrez rembourser les avantages fiscaux perçus. C’est pourquoi, avant de mettre en vente votre logement loué, assurez-vous de pouvoir le faire sans trop y laisser de plumes ! Si vous le pouvez, mieux vaut donc attendre la fin de l’engagement, au-delà de garder votre avantage fiscal vous pourrez éventuellement retirer une plus-value intéressante sur le bien.

Vendre un bien déjà loué par contre, est très souvent associé à une décote conséquente sur le prix de vente. Cette décote, étroitement liée à la durée de bail restante ainsi qu’au montant du loyer, sera, de fait, plus ou moins élevée. Point positif : le dépôt de garantie versé à l’origine par le locataire est conservé par le vendeur, charge au repreneur de le restituer à la fin du bail.

Attention

Avant la mise en vente, assurez-vous que les conditions sont optimales : le locataire doit être solvable et disposer d’un bail en bon et due forme, faute de quoi, la vente du logement occupé peut s’avérer impossible.

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