Après-Pinel : les premières propositions formulées
Investisseurs institutionnels : les nouveaux acteurs du logement locatif intermédiaire
L’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) viennent de publier un rapport envisageant la suite du dispositif Pinel. Une des mesures phares évoquées est le renfort de la participation des investisseurs institutionnels (banques, compagnies d’assurance, caisses de retraite, fonds de pension…) dans le financement des programmes neufs. Ils assurent pouvoir financer 50 000 logements locatifs intermédiaires (LLI) par an, « sous réserve de capacités de production adéquates ». Il faudrait pour cela y consacrer 2 à 4,5 milliards d’euros en fonds propres chaque année, ce qui ne semble pas poser problème. De plus, le rapport prévoit un volet pour les logements anciens. Ils permettraient de renforcer l’offre dans le neuf. L’objectif fixé est d’« élargir les avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs institutionnels dans le cas de la construction de logements intermédiaires neufs à la rénovation de logements ».
Entre 180 000 et 420 000L’analyse de l’IGF et du CGEDD révèle que le besoin en logements intermédiaires imposera de produire entre 180 000 et 420 000 nouvelles unités sur les dix prochaines années.
Convaincre les maires est un des enjeux majeurs
Les communes se montrent souvent plus réticentes pour la construction de logements intermédiaires en raison de l’exonération de la taxe foncière dont ils bénéficient pendant vingt ans. C’est pourquoi, ce rapport préconise de remplacer cet avantage par un crédit d’impôt supporté par l’État. Par ailleurs, les maires ont pour habitude de favoriser les logements sociaux afin de répondre à leur obligation. Parmi les LLI, 25 % doivent être à vocation sociale. Or l’IGF et le CGEDD prévoient d’exempter certaines communes de cet impératif. Elles devront toutefois respecter une condition : avoir atteint les quotas fixés par la loi SRU. Ainsi, ces deux dispositions visent à inciter les collectivités territoriales à recourir à la construction de logements intermédiaires.
Les particuliers ont aussi leur rôle à jouer
Alors que les particuliers sont au cœur du dispositif Pinel et donc du développement des LLI, ils auraient toujours une mission à accomplir après 2024, selon le rapport. C’est au travers d’investissements dans de nouveaux fonds dédiés aux logements intermédiaires qu’ils pourraient agir. Sous la forme d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), ces fonds pourraient contribuer à satisfaire les besoins en LLI en France. Ils participeraient autant à la construction de logements neufs qu’à la rénovation de biens anciens, destinés à être loués. Contrairement à la loi Pinel, les épargnants ne bénéficieraient toutefois d’aucun avantage fiscal. Néanmoins, le placement est sécurisé et offre un bon rendement. Frein majeur que pourrait rencontrer cette solution, les particuliers ne deviennent plus propriétaires du logement à terme. Or, cela représente une motivation pour beaucoup aujourd’hui dans le cadre d’un investissement en Pinel.