6 conseils pour bien louer votre logement en Pinel

1/ Assurez-vous de la bonne « louabilité » du bien

Le marché locatif aujourd’hui n’est plus le même qu’il y a 15 ans…l’offre et la demande sont inégales en fonction des zones et on fait face à des locataires qui ont de plus grandes exigences. C’est pourquoi la législation aujourd’hui est claire et impose des critères de décence, de surface minimale, de plafond de loyer…
Ainsi pour vous assurer de louer vite et bien, le premier réflexe est d’investir dans une zone à fort potentiel locatif, proche des commerces, des transports en commun et des universités ou écoles. Outre l’emplacement, il est important que le logement soit propre et au goût du jour. Si le bien est neuf, pas de problème, si c’est de l’ancien, pensez à faire les travaux en ce sens, surtout que le coût des travaux est déductible des revenus fonciers donc ne lésinez pas !

2/ Soyez vigilant sur les états des lieux (entrée et sortie)

Légalement, il s’agit là d’un document obligatoire. En effet, à l’entrée dans les lieux, il est important de faire un état des lieux afin de faire l’inventaire de l’état du bien en cas d’éventuel litige par la suite ou tout simplement en ce qui concerne la restitution (ou pas de la caution). Si pour une raison quelconque, relations tendues entre bailleur et locataire par exemple, vous ne vous sentez pas capable de réaliser ces états des lieux, pas de soucis, vous avez la possibilité d’opter pour la prestation d’un huissier de justice, ce qui vous évitera bien des écueils. En aucun cas le locataire ne peut s’opposer aux remarques du professionnel dont la charge des honoraires sera divisée entre les deux parties.

3/ Demandez le juste montant du dépôt de garantie

Même s’il n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé, vous ne savez pas ce qu’il peut se passer dans l’avenir. Sachez toutefois qu’il y a des règles à respecter concernant le dépôt de garantie. Par exemple, pour un logement non meublé, comme c’est le cas en location Pinel, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer (charges non comprises). Autre obligation, depuis l’instauration de la loi Alur, le propriétaire-bailleur a l’obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire dans le mois qui suit son départ si rien n’est retenu sur celui-ci et dans les deux mois si des travaux sont nécessaires impliquant d’utiliser le dépôt de garantie. Dans ce cas précis, il est impératif de présenter des factures de travaux au locataire afin de justifier l’utilisation du dépôt de garantie.

4/ Respectez les durées (bail et préavis)

Si vous réalisez un investissement pour louer votre bien en Pinel, vous devrez respecter l’engagement fixé de 6, 9 ou 12 ans. Il s’agit là d’une condition sine qua none pour bénéficier des avantages fiscaux apportés par le dispositif.
Concernant les divers préavis à respecter, lors d’une location en non-meublé, le préavis de départ donné par le locataire est de 3 mois exception faite des locations en zone dite « tendue » ou il n’est que d’un mois. Si, par contre, c’est le bailleur qui souhaite donner congé à son locataire, il doit impérativement envoyer une notification de congé 6 mois avant la fin du bail et attention, le congé ne peut être donné que pour des raisons bien spécifiques. Veillez à bien vous renseigner avant d’envoyer la lettre de congé à votre locataire, faute de quoi vous pourriez vous trouver en position délicate.

5/ Visez au plus juste pour le montant des charges

Une fois avoir calculé le montant du loyer maximum que vous pourrez demander à votre potentiel locataire, en veillant toujours à ne pas dépasser le plafond imposé par le dispositif, vous allez devoir estimer le montant des charges à demander aux occupants du bien. Deux possibilités s’offrent à vous : soit votre locataire paie tous les mois un montant correspondant à une provision sur charges et une régularisation est faite en fin d’année, soit les charges sont facturées au forfait sans régularisation possible. Notez que la dernière formule est un peu dangereuse, nous conseillons de privilégier la mensualisation avec régularisation.

6/ Veillez à ce que votre fiscalité soit optimale

Un des objectifs de l’investissement en Pinel est bel et bien de réduire le montant des impôts payés chaque année. C’est pourquoi il est important de bien anticiper l’aspect fiscal de votre projet et le mieux est de se faire aider par un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous aiguiller tout au long de votre projet et même lors de votre première déclaration d’impôts.

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