La fin de la loi Pinel est arrivée, place à la loi Denormandie pour défiscaliser
La loi Pinel a pris fin depuis le 1er janvier 2025 Créé en 2014, le mécanisme de défiscalisation immobilière ...
Qu'est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation en faveur de l’investissement immobilier locatif neuf en France. Mis en place par l’ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel, son objectif consistait à soutenir l'offre de logements sur le territoire en incitant les particuliers à investir dans l'immobilier en échange d'une réduction d'impôt conséquente (jusqu’à 63 000€).
Vous souhaitez évaluer votre économie d'impôts ?
La loi Pinel en bref d'après le texte officiel :
- C'est quoi ? Un dispositif de défiscalisation immobilière qui permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt de 9 %, 12 % ou 14 % en 2024 en fonction de la durée de son engagement. La réduction d'impôt pouvait, néanmoins, atteindre 12 %, 18 % ou 21 % avec le Pinel Plus en respectant des conditions supplémentaires liées aux biens immobiliers en eux-mêmes.
- À quoi ça servait ? Contribuer à augmenter l'offre de logements accessibles aux ménages modestes tout en réduisant ses impôts et en se construisant un patrimoine.
- Comment ça fonctionnait ? Acheter un bien neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) et le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant certaines conditions.
- Combien de temps la loi Pinel était-elle valable ? La loi Pinel est entrée en vigueur le 1er janvier 2015, mais pouvait être utilisée de manière rétroactive jusqu’au 1er janvier 2025. Le dispositif Pinel devait initialement prendre fin au 31 décembre 2021, mais a été prolongée plusieurs fois pour prendre fin au 31 décembre 2024. Plus qu'une simple prolongation, il s'agit d'une réforme Pinel puisque les réductions d'impôt elles aussi ont évolué.
Source : Article 199 novicies du Code général des Impôts - www.legifrance.gouv.fr
Comprendre la loi Pinel en une minute
Suivez le parcours de Benoit & Lisa dans leur investissement en loi Pinel ! Découvrez les 10 étapes d'un investissement en loi Pinel et comment ils ont économisé 63 000€ d'impôt sur 12 ans et sont devenus propriétaires d'un logement neuf sans apport. Vous êtes pressé ? Visionnez également notre vidéo "comprendre la loi Pinel en 1 minute" ci-dessous.
Fin du dispositif Pinel : quelles alternatives envisager à partir de 2025 ?
Clap de fin pour la loi Pinel. Depuis le 31 décembre 2024, il n’est plus possible d’investir dans le neuf avec ce dispositif fiscal. Bien que l’idée d’une prolongation sur le premier trimestre 2025 ait un temps circulé, aucune mesure de report n’a finalement été retenue. Jugé trop onéreux pour l’État au regard des effets limités obtenus, le dispositif Pinel ne sera donc pas remplacé par une solution équivalente. Toutefois, pour les investisseurs souhaitant bénéficier d’un avantage fiscal en investissant dans l’immobilier, la loi Denormandie représente une alternative intéressante : ce dispositif, axé sur la rénovation dans des villes à fort besoin de réhabilitation, est quant à lui accessible jusqu’au 31 décembre 2027.
Comment fonctionne la réduction d'impôt sur le revenu ?
La loi Pinel offre un taux de réduction d’impôt sur le revenu modulable : 9 %, 12 % ou 14 %, et pouvant aller respectivement jusqu'à 12 %, 18 % ou 21 % grâce à son dispositif complémentaire, le Pinel +. Cet avantage fiscal s'applique au montant total de votre investissement et vient en déduction de vos impôts tout au long de votre engagement. En investissant une seule fois dans l'immobilier neuf et en réduisant vos impôts pendant plusieurs années tout en vous construisant un patrimoine.
Les avantages des différentes réductions d'impôt sur le revenu
Une réduction d'impôt de
14 % sur 12 ans
Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 300 000 €.
La réduction d’impôt était de
42 000 € sur 12 ans.
Soit une réduction moyenne de 3 500 € par an.
Avec la loi Pinel plus, votre avantage fiscal pouvait atteindre 21 % sur 12 ans, soit jusqu’à 6 000 € par an.
Une réduction d'impôt de
12 % sur 9 ans
Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 150 000 €.
La réduction d’impôt était de
18 000 € sur 9 ans.
Soit une réduction de 1 500 € par an.
Avec la loi Pinel plus, votre avantage fiscal pouvait atteindre 18 % sur 9 ans, soit 2 250 € par an.
Une réduction d'impôt de
9 % sur 6 ans
Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 200 000 €.
La réduction d’impôt était de 18 000 € sur 6 ans.
Soit une réduction de 1 500 € par an.
Avec la loi Pinel plus, votre avantage fiscal pouvait atteindre 12 % sur 6 ans, soit 2 000 € par an.
Depuis 2023 : le dispositif Pinel plus
Reconduit pour les années 2021 à 2024, le dispositif Pinel classique tel qu’on le connaît n'est plus accessible aux particuliers depuis le 1er janvier 2025. Néanmoins, depuis 2023, l'avantage fiscal permis par le dispositif Pinel a été revu à la baisse.
En 2024, les demandes des acteurs du secteur se font de plus en plus précises : la prolongation, voire une refonte du dispositif, afin de continuer à attirer les investisseurs et soutenir la construction de logements neufs, point crucial pour répondre à la demande croissante.
C’est dans ce contexte que de 2023 à fin 2024, un autre dispositif bonifié était venu compléter le Pinel actuel : la loi Pinel plus. Temporairement nommé "super-Pinel", le dispositif Pinel Plus permettait aux investisseurs de continuer à bénéficier des avantages fiscaux à taux plein du dispositif Pinel classique. Sous certaines conditions bien évidemment. Ces nouvelles conditions amenées par le dispositif Pinel Plus portaient sur la qualité d'usage et la durabilité des logements : les logements devaient respecter des normes énergétiques plus précises et des critères de qualité (taille minimale, espace extérieur, etc.).
Pourquoi le taux de réduction d'impôt a-t-il baissé en 2023 et 2024 ?
La loi de finances pour 2021 a prolongé une ultime fois le dispositif Pinel, jusqu'au 31 décembre 2024. Cette dernière prorogation avait pour objectif de continuer à inciter les investisseurs potentiels à financer la création de logements neufs pour répondre à la demande croissante de biens à louer. Toutefois, les études demandées par le gouvernement ont révélé le coût trop important du dispositif, qui semblait également moins attirer les investisseurs.
Le Gouvernement avait donc choisi de prolonger le dispositif, mais en planifiant sa fin au 31 décembre 2024, soit un peu plus de 10 ans après sa création. Cette ultime prolongation s'accompagnait d'une diminution du taux de réduction d'impôt, qui a commencé à partir de 2023, afin de préparer la fin du dispositif. En effet, pour les investissements en loi Pinel réalisés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, le taux de la réduction d'impôt était à 10,5 % pour un engagement locatif de 6 ans, contre 12 % en 2022. Il en est de même pour les engagements sur 9 ans, avec un taux à 15 % et sur 12 ans avec un taux à 17,5 %. Et cette diminution continuait en 2024, avec un taux de 9 % pour un engagement sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans. Pour continuer à bénéficier des taux pleins, il fallait alors se tourner vers le Pinel +, son dispositif complémentaire.
Comment calculer la réduction d'impôt ?
Base de calcul
Le montant de la réduction d'impôt que vous pouviez obtenir grâce à votre investissement Pinel était très simple à calculer. Il s'agissait d'un pourcentage du montant du prix de revient global de votre bien, conditionné par la durée d'engagement que vous aurez choisie.
En optant pour son dispositif complémentaire, plus contraignant :
- Pour un engagement de 6 ans : prix de revient × 0,12.
- Pour un engagement de 9 ans : prix de revient × 0,18.
- Pour un engagement de 12 ans : prix de revient × 0,21.
En optant pour la version classique du dispositif :
- Pour un engagement de 6 ans : prix de revient × 0,09.
- Pour un engagement de 9 ans : prix de revient × 0,12.
- Pour un engagement de 12 ans : prix de revient × 0,14.
Le prix de revient de votre investissement était défini en additionnant le montant de votre bien immobilier et celui des frais annexes (honoraires notaire, taxes, travaux, etc).
Simulateur : calculez
votre
réduction d'impôt
Estimez votre réduction d’impôt en quelques secondes
Les autres avantages d'un investissement locatif
Se constituer un patrimoine sans apport et avec une épargne réduite
Se créer un complément de revenus pour la retraite
Protéger sa famille
Quelles sont les conditions à respecter pour investir en loi Pinel ?
Les conditions du dispositif Pinel liées aux contribuables
Du point de vue de l’investisseur
-
Être fiscalement domicilié en France
-
S'engager à louer son bien durant 6, 9 ou 12 ans
-
Être solvable, avec une situation financière stable
-
Payer au moins 2 500 € d'impôts par an
-
Être âgé de 18 ans au moins
Concernant l’investissement
-
Mettre en location son bien nu, en qualité de résidence principale
-
Respecter les normes de performance énergétique
-
Louer son bien dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux
-
Réaliser son investissement entre le 01/09/2014 et le 31/12/2024
-
Acquérir un bien neuf ou à rénover en zone A bis, A ou B1
-
Respecter les plafonds imposés (loyer et ressources)
Réalisez votre simulation Pinel gratuite
Les conditions liées au logement Pinel
Pour qu'un logement soit éligible au dispositif Pinel, il devait respecter certaines conditions liées à sa nature et sa construction.
Nature des investissements éligibles
Pour bénéficier du dispositif Pinel, il fallait investir dans un :
- Logement neuf Logement en l'état futur d'achèvement
- Logement en VEFA
- Logement que l'acquéreur fait construire
- Logement ancien nécessitant des travaux de rénovation dont le montant représente au minimum 25 % du coût total de l'opération
- Logement nécessitant des travaux de réhabilitation
- Local commercial transformé en logement à usage d'habitation.
Nombre d’investissements ouvrant droit à la réduction d'impôt
Le dispositif Pinel permettait d'investir dans un ou deux logements par an et par contribuable. La réduction d'impôt était dans tous les cas calculée sur un montant d'investissement maximum de 300 000 € et dans une limite de 5 500 € par m², toujours par an et par contribuable.
Conditions tenant à l'achèvement ou au caractère "neuf"
Pour qu'un bien immobilier soit considéré comme neuf et que l'investissement en Pinel soit valide, il fallait que celui-ci ait été construit il y a moins de 5 ans et qu'il n'ait jamais été mis en location auparavant. Pour les biens en construction ou nécessitant des travaux, certains délais d'achèvement devaient être respectés pour bénéficier du dispositif Pinel. Un logement en état futur d'achèvement (VEFA) devait être terminé dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte authentique d'acquisition. Un logement que l'on construit devait être achevé au bout de 30 mois à compter de la date d'obtention du permis de construire. Un logement ou un local dans lequel on effectue des travaux devait être achevé au 31 décembre de la seconde année faisant suite à l'achat du bien.
Eco-conditionnalité : RT 2012 et RE2020
Pour que le logement soit éligible au dispositif Pinel, celui-ci devait respecter des niveaux de performance énergétique précis. Plusieurs labels ont été et sont toujours obligatoires pour qu'un logement soit éligible au Pinel. Ainsi, le label BBC 2005 était nécessaire jusqu'à l'entrée en vigueur récemment de la RE2020, plus précise sur les critères écologiques. Pour un logement acquis neuf ou en VEFA, il doit impérativement respecter la réglementation thermique RT 2012 et RE 2020. Si le logement nécessitait des travaux, il devait également obtenir le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC Rénovation 2009.
Les conditions liées aux zones Pinel : A, Abis ou B1
Afin de répondre aux réalités de la tension du marché locatif, la France a été découpée en grandes zones.
Trois d'entre elles étaient éligibles au dispositif Pinel jusqu'à la fin 2024 :
- La zone A bis (Paris et 29 communes environnantes, mais également, depuis 2024, certaines communes des régions Auvergne-Rhône-Alpes, PACA et Hauts-de-France à très forte tension locative).
- La zone A (Île-de-France, Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Nantes, Bordeaux, une partie de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion).
- La zone B1 (toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants ne figurant pas en zone A, la grande couronne parisienne, quelques villes où le prix de l'immobilier est élevé comme Bayonne, Saint-Malo ou la Corse, les îles non reliées au continent et les départements d'Outre-Mer).
- Les zones B2 et C ne sont désormais plus éligibles au dispositif Pinel.
Focus sur l'expérimentation de la loi Pinel Bretagne
Depuis le 1er avril 2020, la loi Pinel comportait un volet expérimental, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2024, s'appliquant uniquement à la région Bretagne. Dans ce cadre, les investissements devaient être réalisés dans des communes bretonnes ou parties de communes connaissant une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants. Les plafonds appliqués pour cette zone suivaient également un réiome spécifique.
Location Pinel : les conditions liées à la mise en location du logement
Engagement sur la durée de la location et possibilité de revente
Avec le dispositif Pinel, on s'engageait à louer son bien durant 6, 9 ou 12 ans. Il n'était donc pas possible de revendre son bien avant la fin de cette période, sous peine de perdre et de devoir rembourser la totalité de son avantage fiscal.
Engagement de conservation des parts (SCPI)
L'achat en Pinel via une société (Ex : SCPI) est conditionné par le respect d'une période d'engagement de location. Les associés devaient conserver leurs parts durant 6, 9 ou 12 ans. S'ils décident de revendre avant la fin de la période choisie, ils perdraient la totalité de leur avantage, qu'ils devaient rembourser.
Les conditions liées aux plafonds de la loi Pinel
Les plafonds de loyers
Au moment de louer son bien Pinel, un propriétaire ne pouvait pas fixer le loyer comme bon lui semble. Pour définir le montant de son loyer, il devait se baser sur les plafonds mis en place par le Gouvernement et revus chaque année. En 2025, le plafond Pinel mensuel au m² oscille entre 19,51 € pour un bien en zone A bis, et 10,15 € pour un bien loué en zone B2. En savoir plus sur les plafonds de loyer Pinel
Les plafonds de ressources des locataires
De la même façon, au moment de choisir son locataire, le propriétaire devra s'assurer que celui-ci entre bien dans les plafonds de ressources fixés par la loi. En fonction de la zone dans laquelle se situe le bien et de la composition du foyer, il faudra effectivement que le revenu fiscal de référence des locataires en N-2 soit en dessous des plafonds établis. En savoir plus sur les plafonds des ressources des locataires
Calculez votre
plafond de loyer
Découvrez en quelques secondes votre plafond de
loyer
Suis-je éligible au dispositif Pinel ?
Votre commune est-elle éligible ?
Où investir en loi Pinel ?
Top 3 des villes où investir pour défiscaliser
Nous vous proposons les villes qui idéales pour votre investissement
Les meilleurs programmes immobiliers neufs disponibles
Découvrez les programmes immobiliers de chaque ville
Exemple d’un investissement en loi Pinel
En choisissant d'investir avec le dispositif Pinel en respectant les conditions complémentaires du Pinel Plus, l’État finançait votre bien à hauteur de 21 % grâce à la réduction d’impôt.
Le locataire finance votre bien grâce aux loyers qu’il vous verse : cela représente 47 % de votre projet.
Votre effort d’épargne ne représente que 32 % du financement du bien.
Sur 12 ans, un investissement de 180 000 € vous permet d’obtenir une réduction d’impôt totale de 37 800 € soit 3 600 € par an pendant 9 ans et 1 800 € pendant 3 ans.
Quels sont les risques et les pièges à éviter lors d'un investissement Pinel ?
Sérénité et profit maximal sont les
maîtres-mots de votre investissement ?
Comme pour tout projet, l'investissement en Pinel se devait d'être mûrement réfléchi. Lorsqu'on se lance seul, il est facile de se laisser piéger en oubliant de faire attention à certains points, pourtant primordiaux :
-
Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier
-
Oublier le plafond annuel des niches fiscales fixé à 10 000€
-
Ne pas négocier son crédit immobilier
-
Choisir la ville en fonction d'un "coup de coeur"
-
Ne pas penser à la rentabilité locative
-
Attention aux baux commerciaux
Comment remplir sa déclaration fiscale Pinel ?
Première déclaration aux impôts, en ligne, d’un bien Pinel
Déclarer son bien Pinel pour la première fois n’est pas toujours évident. Il ne faut pas hésiter à se faire accompagner par un conseiller proche de chez vous afin de faciliter vos démarches, de limiter le risque d’erreur et de gagner du temps.
Nos experts sont à votre service pour remplir, avec vous, les différents formulaires correspondant à un investissement en loi Pinel. Et pour avoir une idée plus précise du déroulement de la première déclaration Pinel aux impôts, il suffit de consacrer à peine plus de 3 minutes 30 à la vidéo explicative ci-contre. En savoir plus sur la déclaration fiscale.
Téléchargez
le guide du contribuable
(mis à jour en
2025)
Retrouvez dans le guide du contribuable l'ensemble des réponses aux questions que vous vous posez lorsque vous avez investi ou que vous envisagez d'investir dans un bien pour le louer en défiscalisant. Ce guide vous accompagnera tout au long de votre investissement.
Questions/Réponses
Peut-on cumuler la loi Pinel avec d'autres dispositifs fiscaux ?
Il n'est pas possible de cumuler la loi Pinel avec un autre dispositif de défiscalisation concernant l'achat d'un même bien immobilier. Les contraintes étant nombreuses pour chaque dispositif, essayer de tous les combiner serait un vrai casse-tête.
En revanche, il était tout à fait possible d'investir dans un bien immobilier en Pinel et en parallèle, de choisir d'investir dans un second bien soumis à un autre dispositif de défiscalisation. En savoir plus sur les autres dispositifs de défiscalisation.
Peut-on perdre l'avantage fiscal ?
Un propriétaire d'un bien Pinel peut se voir contraint à rembourser l'avantage fiscal perçu s'il ne respecte pas les conditions relatives au bien immobilier ou aux ressources des locataires, imposées par la loi Pinel. Autre cas de figure : le propriétaire souhaite vendre son bien avant la fin de son engagement Pinel. Il sera alors dans l'obligation de rembourser les réductions d'impôt perçues.
Existe-t-il des différences entre la loi Duflot et la loi Pinel ?
Venue remplacer la loi Duflot, le 1er septembre 2014, la loi Pinel présentait plus d'avantages que sa prédécesseure, ce qui expliqua son succès et la prolongation jusqu'en 2024 du dispositif :
- Une durée de location plus flexible, de 6, 9 ou 12 ans.
- Une réduction d'impôt reconductible qui s'adapte aux besoins.
- La possibilité de louer son bien à un ascendant ou descendant en Pinel.
- Des plafonds de loyers imposés plus avantageux.
Qu'est-ce que la loi Pinel pour les professionnels ?
L’instauration de la loi Pinel n’a pas seulement impacté les particuliers, les professionnels ont, eux aussi pu profiter d’avantages apportés par ce dispositif, notamment concernant les baux de location.
En effet, jusqu’en 2014, le bail commercial n’était régi par aucune loi et ne devait respecter aucune règle ce qui induisait une rédaction de contrats un peu anarchique. Grâce à la loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, qui offrait un encadrement et prévoyait des mentions obligatoires à mentionner au bail, propriétaires comme locataires sont plus protégés.
Actualités & Dossiers de l’immobilier
Fin de la loi Pinel en 2024 : ce qu’il faut savoir
Malgré une fin annoncée au 31 décembre, la loi Pinel reste un dispositif phare pour ceux qui souhaitent investir ...
La loi ELAN divise
Le principe d’accessibilité des logements aux personnes handicapées revu à la baisse C’est une décision qui a engendré une ...
Consultez toutes
les actualités de l’immobilier >
Accédez à tous
les dossiers >
Pourquoi faire confiance à notre site ?
La-Loi-Pinel.com est un site grand public destiné aux investisseurs, passionnés de défiscalisation immobilière et curieux qui souhaitent mieux comprendre le dispositif Pinel. Notre équipe de rédacteurs, composée d'experts en gestion de patrimoine et de professionnels de l'immobilier, s'emploie régulièrement à apporter éclairages, conseils et actualités pour mieux connaître le fonctionnement de la loi Pinel. Un site clair, complet et mis à jour assidûment pour investir malin en Pinel.
Ils parlent de nous
