Comment sélectionner son bien Pinel ?

Comment sélectionner son bien en loi Pinel ? C’est la question que tous les investisseurs sont amenés à se poser lors de la préparation de leur projet. Et à juste titre : ce choix garantit en grande partie la réussite de leur opération immobilière. Nos experts décortiquent l’ensemble des facteurs à surveiller afin de sélectionner un bien Pinel.

1 – La ville : choisissez une valeur sûre !

Les zones éligibles en loi Pinel regroupant plusieurs milliers de villes, le choix de la commune peut paraître délicat pour les investisseurs qui ne sont pas suffisamment aguerris. Beaucoup d’entre eux font l’erreur d’opter pour une “ville de coeur” ou proche de leur domicile. Or, le véritable enjeu consiste à identifier un marché de l’immobilier local garantissant un fort dynamisme de la demande locative.

Nos conseils :

• La ville doit avoir un fort potentiel économique : c’est le gage d’une forte demande locative. Par exemple, Toulouse attire chaque année plus de 30 000 nouveaux habitants, soit autant de locataires potentiels !

• Les étudiants sont souvent demandeurs de location. Plus la population étudiante de la commune est importante, plus il sera facile de trouver des locataires.

• Le marché local du prix du neuf doit être en dessous de la moyenne nationale. En effet, cela garantit une meilleure rentabilité car les prix correspondront aux plafonds Pinel.

• La ville doit être connue pour son cadre de vie. Une ville qui possède un fort taux d’ensoleillement ou qui propose de nombreux espaces verts attirera toujours de nouveaux habitants, garantissant ainsi le dynamisme du marché immobilier.

2- Le quartier : pensez à moyen terme !

Le quartier du bien Pinel doit être suffisamment attractif. Le but est d’investir dans un quartier en développement afin d’attirer de nouveaux locataires et de permettre de réaliser une plus-value intéressante à la revente.

Nos conseils :

• Le quartier doit être suffisamment proche des axes de communication et être correctement desservi par les transports en communs (métro à Paris, ligne de bus et accès rocade dans une ville de moyenne dimension, etc.).

• Idéalement, le quartier doit être convivial et offrir aux habitants un cadre de vie agréable (commerces, établissements scolaires, espaces verts, etc.).

• Le quartier ne doit pas être trop réputé (prix trop élevés) ou en totale rénovation (rentabilité amoindrie). Il faut choisir un “quartier en devenir”, comportant un projet à moyen terme. Cela correspondra à la durée de mise en location obligatoire prévue par la loi Pinel (6, 9 ou 12 ans).

3- Le programme : soyez attentif aux valeurs ajoutées de la résidence !

Le choix de la résidence est un élément central d’un projet en loi Pinel. Si les techniques de construction des promoteurs restent proches, les tailles, les équipements et les concepts diffèrent. L’enjeu est de sélectionner un programme qui fera la différence par rapport à la concurrence et rendra attractif votre bien Pinel aux yeux des locataires.

Nos conseils :

• Les petites copropriétés en livraison en tranche sont un bon moyen d’améliorer la rentabilité de votre opération. Le volume de mise en location sera en effet moindre et la mise en location en sera facilitée.

• Le programme doit proposer une valeur ajoutée (espaces verts, piscines, oeuvres d’art, etc.) qui fera la différence par rapport à la concurrence. Plus les locataires se sentent bien au sein d’une résidence, plus ils y restent longtemps.

• Le promoteur du programme immobilier doit suffisamment connaître l’attente des locataires. Il s’agit donc d’opter pour un promoteur historique, implanté localement. Cela permet à l’investisseur d’avoir un bien de qualité, en rapport avec les prix du marché.

4- Le logement : faîtes preuve de bon sens !

Élément central du succès de votre investissement, le logement doit être suffisamment attractif afin d’attirer les locataires potentiels. Un logement agréable à vivre pousse les occupants à y rester plus longtemps, ce qui permet d’éviter les périodes de vacances locatives.

Nos conseils :

• Le logement doit bénéficier d’une bonne exposition. Par exemple, les appartements situés plein sud auront peu de succès au sein des villes du sud.

• L’espace extérieur est un élément à prendre en compte lors de la revente de votre bien. En moyenne, il faut tabler sur 6m2 d’espaces extérieurs pour les T1/T2 ; 8m2 pour les T3 ; 12m2 pour les T4 (au rez-de-chaussée, le jardin est obligatoire !).

• Le bien Pinel doit bénéficier de prestations intérieures complètes (cuisine/finition). Plus il est facile d’aménager, plus les locataires sont encouragés à habiter le logement.